2.4부동산 대책 후보지 지역 유력한 곳은 바로 여기?

2.4 부동산대책 발표내용 요약 정리

정부는 2월 4일 관계부처 합동하에 정부와 지자체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 약 32만호를 포함하여 전국 약 83만호의 주택 부지를 추가적으로 공급하는 <공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안>을 발표했다.

 

새해로 접어든지 한달여가 지났지만 여전히 부동산 시장이 안정되지 못하고 있기 때문에 특단의 대책을 설연휴 앞두고 발표한 것인데, 2.4 부동산 대책에는 압도적인 물량 공급으로 수급 불안심리를 해소하고, 과감한 규제혁신과 개발이익 공유 및 파격적인 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출을 담고 있다.

 

또한 금번 부동산 혁신방안 정책은 1)주민 삶의 질 관점에서 획기적으로 규제를 풀고, 2)공공주도로 절차를 대폭 간소화하며 3)그 결과 발생하는 이익은 함께 공유한다는 3대 기본원칙에 기초하고 있는데, 공공주도 하에 압도적인 물량을 신속하게 공급하겠다는 것을 천명하였다.

 

재건축 및 재개발 사업에서는 다양한 이해관계가 발생하여 사업속도가 지지부진할 수 밖에 없고 그 결과 공급시기가 차일피일 미뤄질 수 밖에 없는데, 바로 이 부분에 정부가 개입하여 토지주들에게는 기존에 생각했던 것보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장함과 동시에 사업진행 중에 발생하는 모든 리스크를 공공이 부담하겠다고 밝혔다.

더불어 규제완화 및 인센티브도 명시하였는데 과감한 용도지역 변경 및 용적률 완화, 기부채납 완화 등을 가능케 하고 재건축의 경우 초과이익 부담금을 부과하지 않겠다고 했다.

 

도심 공공주택 복합사업 + 소규모 재개발	약 30.6만호
공공 직접시행 정비사업	약 13.6 만호
도시재생(주거재생혁신지구) 사업방식 개선	약 3만호
공공택지 신규지정	약 26.3만호
단기 주택확충	약 10.1만호

 

금번 대책을 통해 정부는 2025년까지 수도권에 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 총 83.6만호의 신규 부지를 확보할 계획이라고 밝혔는데, 신규 확보되는 서울 32만호는 분당 신도시의 약 3개 규모와 맞먹기 때문에 가히 공급쇼크라 불러도 손색이 없었다.

 

정부는 대책 발표 다음날인 5일 브리핑을 통하여 2.4 주택공급대책 중 공공개발(공공 직접시행 정비사업, 도심 공공주택 복합사업) 후보지로 222곳을 뽑았다고 밝혔으며, 이 중에서 공공 직접시행 정비사업(재개발,재건축) 후보지는 67곳이라고 하는데 강북의 뉴타운 해제 구역을 비롯하여 강남의 소규모 재건축 단지도 일부 포함된 것으로 알려졌다.

 

그리고, 공공택지 신규지정인 약 26.3만호의 구체적인 입지 및 물량은 추후 별도로 정리하여 발표할 예정인데, 가이드를 살펴보면 전국 15~20곳에 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보할 예정이며 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로, 지방권역*은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 계획이라고 한다. *세종시 행복도시 예정지역에 1.3만호 추가 공급(용적률 상향 또는 유보지 활용)

 

그러나 전국적으로 약 83만호나 되는 어마어마한 물량의 주택공급 정책이 발표되었지만 아쉽게도 서울 계획물량은 없고 "어디"에 공급할 것인지에 대한 확실한 정보도 전무한 상황이다.

상반기 두 세차례에 걸쳐 발표하겠다고는 했지만 세간의 관심은 벌써부터 수도권 인천/경기지역 공공택지 18만호가 어디에 들어설지에 집중되고 있으며, 정책이 발표된 지 하루만에 과거 3기 신도시때 유력 후보지로 언급됐던 몇몇 지역들이 또다시 0순위로 거론되고 있다. 

 

광명.시흥지구

광명,시흥지구(1,736만㎡)는 광명시 광명동과 시흥시 과정동 일대로 사업면적이 분당신도시(1,964만㎡)와 맞먹을 만큼 규모가 크며 보금자리주택을 포함하여 약 9만5000여가구를 공급하기 위해 2010년 보금자리주택지구로 지정됐지만 당시 부동산 경기 침체와 주민들의 반대로 사업이 지지부진하여 2014년 지구가 해제된 이후 2015년에 특별관리지역으로 지정됐다.

3기 신도시 발표를 코 앞에 두고 당시 언론에서 가장 유력한 후보지로 거론되었던 광명,시흥지구였지만 정작 국토부는 해당 지구를 애초부터 검토조차 하지 않았다고 밝혔는데 그 이유를 두고 의견이 분분하기도 했다.   

 

하남 감북지구

하남 감북지구는 경기도 하남시 감북동, 감일동, 광암동, 초이동 일대에 조성된 약 267만㎡ 규모의 택지개발지구로 이 곳 역시 2015년 주민들과 토지주들의 극심한 반대에 부딪혀 보금자리지구에서 해제되었다.   
감북지구는 서울시 송파구와 바로 인접해 있기 때문에 입지적인 요건이 뛰어나며 신도시에 육박하는 주택 물량을 공급할 수 있는 곳이어서 매번 공급정책때마다 유력 후보지로 언급되는 곳이며, 당초 이 곳에는 보금자리주택 약 1만4000가구를 포함하여 약 2만가구의 주택이 공급될 예정이었다. 

 

김포 고촌

3기신도시 당시 후보지 중에 하나로 꼽혔던 김포시 고촌읍은 면적의 약 70% 정도가 개발제한구역으로 묶여 있기 때문에 일부만 해제하더라도 상당한 양의 주택을 공급할 수 있는 후보지로 언급된 곳이다. 
게다가 고촌의 최대 장점은 서울 근접성으로 마곡지구와 가깝기 때문에 올림픽대로와 외곽순환도로를 통하여 약 10분대에 서울 진입이 가능하다는 점도 매력적이다.

 

한가지 특이한 점은 김포 고촌 토지 거래량이 2020년 1월부터 11월까지는 월 평균 20~30건 내외였는데 12월에 들어서면서 갑자기 160건으로 거래량이 폭발적으로 늘어났다는 점이다.

물론 2.4 부동산대책이 발표되기전에 벌어진 일이니 개연성을 찾기는 어렵고 올해 1월 거래량도 31건으로 평균치로 돌아오긴 했지만, 과거 3기신도시 후보지로 거론되자마자 고촌지역 토지 거래량이 수직상승하였던 것을 떠올려보면 뒷맛이 개운치는 않다.

 

사업 유형별 주택공급 가능물량 세부 추계

1) 정비사업 (총 13.6만, 서울 9.3, 인천·경기 2.1, 광역 2.2)

 

2) 도심공공주택(역세권) (총 12.3만, 서울 7.8, 인천·경기 1.4, 광역 3.1)

 

3) 도심공공주택(준공업) (총 1.2만, 서울 0.6, 인천·경기 0.3, 광역 0.3)

 

4) 도심공공주택(저층주거) (총 6.1만, 서울 3.3, 인천·경기 1.3, 광역 1.5)

 

5) 소규모 정비 (총 11만, 서울 6.2, 인천·경기 1.6, 광역 3.2)

6) 도시재생 (총 3.0만 서울 0.8, 인천·경기 1.1, 광역 1.1)

7) 비주택리모델링 및 신축매입약정 (총 10.1만 서울 4.3, 인천·경기 3.5, 광역 2.3)

 

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2.4부동산대책 보도자료

공공주도 3080_대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표.pdf

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