둔촌주공 둔촌 올림픽파크 에비뉴포레 분양가 래미안 원베일리 후폭풍?

래미안 원베일리 일반분양가 3.3㎡당 5668만원

지난 8일 서초구 분양가 심사위원회는 서초구 반포동에 위치한 래미안 원베일리(신반포3차-경남아파트 재건축)의 일반분양가 심사 결과 3.3㎡당 5668만원으로 최종 결정하였다.

작년 주택도시보증공사(HUG)로부터 통보받은 분양가 산정가격(4891만원)보다 약 16%가량이나 오른 셈인데, 래미안 원베일리는 지난 11월 3.3㎡당 4200만원으로 택지비를 받은 상황이었기 때문에 분양가 상한제 하에서도 HUG가 제시한 가격보다는 높아질 것으로 예상된 바 있었다.

 

금번 원베일리의 분양가 5668만원은 서울 아파트 일반 분양가 중에서 역대 최고 수준으로 2019년부터 2020년까지 강남에서 분양한 6곳(디에이치 포레센트, 래미안 라클래시, 역삼 센트럴 아이파크, 르엘 대치, 개포 프레지던스 자이, 디에이치 퍼스티어 아이파크)의 일반분양가는 모두 3.3㎡당 4750만원이었다. 

 

그동안 분양가가 동일했던 이유는 2019년 6월부터 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 심사시 분양 아파트가 속해 있는 자치구 내에서 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 그 분양가를 초과할 수 없도록 제한을 두었기 때문인데, 2019년 4월 일반분양을 진행한 디에이치 포레센트의 일반분양가 4750만원이 종전까지 그대로 유지된 것이다. 

 

결과적으로는 집 값을 잡기 위해 도입된 민간택지 분양가 상한제가 오히려 분양가를 끌어올린 꼴이 되어버렸는데, 이는 세금을 정상적으로 걷겠다며 공시가격 현실화를 추진한 정책 탓에 분양가 상한제 산정시 핵심적인 요소인 택지비가 동반 상승했기 때문이다. 

 

분양가 상한제하에서 분양가 계산 = 택지비 + 기본형건축비 + 가산비 * 기본형건축비 : 647.5만원(2020년9월기준)

 

아파트 분양가는 택지비와 기본형건축비, 가산비 및 적정이윤을 산정하여 해당 지자체의 분양가 심의위원회가 결정하게 되어 있다. 따라서 인상된 공시지가는 분양가 산정에서 중요한 위치를 차지하고 있는 택지비에 영향을 줄 수 밖에 없는데, 나머지 두가지 요소(건축비,가산비)는 가감이 있을 수 있지만 세금의 기준이 되는 택지비는 정부가 발표하여 그대로 공시지가에 반영이 된다. 

 

 

래미안 원 베일리

래미안 원베일리의 일반분양가는 5668만원이니 역산을 해보면 택지비 4200만원을 제외하고 기본형건축비와 가산비로 1468만원이나 책정이 된 것이다. 

 

<분양가 상한제 가격 구성요소>

건축비	기본형 건축비	정부 매년 2회고시(3월,9월)
	가산 건축비	홈네트워크설비, 법정초과 복리시설 설치 등 고급사양비용
토지비	기본 토지비	해당 토지 감정평가액
	가산 토지비	연약지반, 암반지반 공사 등 특수공법 비용

 

분양가 상한제 하에서 기본형 건축비는 매년 2차례 발표가 되며 2020년 9월 15일 기준 647.5만원으로 통상 1000만원 사이에서 결정되는데 반해 상당히 높게 책정된 이유는, 원베일리의 토지 가산비는 여타 단지들과는 다르게 한강변에 짓기 때문에 지하기반 및 암반지반 공사로 인한 추가 비용이 높게 산정되었다고 한다. 

 

둔촌 올림픽파크 에비뉴포레 일반분양가는?

그렇다면 둔촌주공아파트 재건축인 올림픽파크 에비뉴포레의 일반분양가는 어느 정도가 될까?

 

우선 강동구에서 분양가 상한제가 처음으로 적용된 고덕 아르테스 미소지움을 잠깐 살펴보자.

 

고덕 아르테스 미소지움

강동구 상일동에 위치한 고덕 아르테스 미소지움(구. 벽산빌라)의 경우 분양가 상한제로 평당 2740만원을 신청했지만 강동구 분양가 심의위원회로부터 중복 및 과다계상이 된 부분을 제외하라며 반려가 되었는데, 벽산빌라의 2020년 공시지가는 평방미터당 488만원(평당 약 1613만원)이었다.

결국 벽산빌라의 일반분양가는 재심사를 거쳐 최종 2569만원으로 결정되었는데 이 가격은 상일동 평균 아파트 시세의 약 60%에 해당하는 수준이었다. 

 

고덕 아르테스 미소지움 청약경쟁률

서울에서 민간택지 분양가상한제를 적용받는 두 번째 아파트인 고덕 아르테스 미소지움은 전용59타입 6억3700만원~6억8300만원, 전용84타입 8억3100만원~8억6600만원으로 분양을 진행하였으며, 26가구를 모집하는데 1만3964명이 접수하여 서울 역대 최고 경쟁률인 537.1대 1로 1순위 청약을 마감했다. 

 

 

 

둔촌 올림픽파크 에비뉴포레

 

2020년 둔촌주공아파트의 공시지가는 평방미터당 881.1만원(평당 약 2912만원)이었고, 당시 HUG에서 조합측에 제시한 분양가격은 2978만원이었다. 그런데 해가 바뀌어 2021년에는 분양가 책정에 지대한 영향을 미치는 공시지가가 서울 평균 11.41%, 강동구는 9.85% 상승하였다.

 

둔촌주공의 분양가 상한제 하에서 표준지는 강동구청 재건축과 담당자를 통해서 고덕 아이파크로 확인된 바 있다.

"가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로..."(감정평가에 관한 규칙 제2조 제9호 및 분양가 상한제 적용 토지의 감정평가기준(공동주택 분양가격의 산정등에 관한 규칙 제11조 참고)

 

고덕 아이파크 표준지 공시지가(2020년)

 

고덕 아이파크 표준지 공시지가(2021년)

고덕 아이파크의 표준지 공시지가는 2020년 850만원(㎡)에서 2021년 959만원(㎡)으로 12.8% 상승하였으며, 고덕 아이파크의 상승분을 그대로 반영한다면 둔촌주공아파트의 공시지가는 2020년 881만원(㎡)(평당 약 2912만원)에서 2021년에는 약 993만원(㎡)으로 상승하여 평당 약 3200만원 정도가 된다. 

 

분양가 상한제하에서 분양가 계산  = 택지비 + 기본형건축비 + 가산비 * 기본형건축비 : 647.5만원(2020년9월기준)

 

 

원베일리의 경우 분양가 상한제 적용시 시뮬레이션을 돌려보았는데, 토지비를 표준지 공시지가의 150%, 200%, 250%와 같이 총 3가지의 경우로 산정하였고 이 중 200% 적용받을때의 금액과 최종 일반분양가가 거의 비슷하게 나왔다.

 

래미안 원베일리 조합에 따르면 감정평가사 다수에게 의뢰한 결과 HUG 규제에 따른 분양가 3.3㎡당 4891만원보다 분양가 상한제를 적용한 분양가가 대략 5500만원으로 더 높은 것으로 나왔다고 한다. 조합이 의뢰한 감정평가사에 따르면 토지비를 산정할 때 표준지 공시지가의 2배로 계산했는데 그 이유는 2007~2014년 분양가상한제를 적용했던 아파트 사례를 참고했기 때문이었다. 

 

<래미안 원베일리 분양가 상한제 시뮬레이션> 토지비 : 36㎡ x 표준지 공시지가 2130만원 x 2(200%) = 15.3억원  건축비 : 3.4억원(3.3㎡당 건축비 1000만원 적용)  T. 18.7억원 (3.3㎡당 5,500만원)  * 아파트 전용면적 84㎡기준, 대지지분은 36㎡, 토지비 산정기준 표준지는 반포자이(2130만원).

 

원베일리의 표준지 공시지가는 반포자이(2130만원/㎡)를 기준으로 하였으며 감정결과 택지비 감평금액은 4200만원/㎡으로 산정되었고 한국감정원에서도 추후 그대로 승인했다.

물론 가산비 항목에서 지역적 요인에 의한 특수공법과 고급사양 비용이라는 내용으로 1400만원 넘게 책정된 것은 일반적인 사항이 아니긴 하지만, 둔촌주공의 경우 기부채납 대지, 국공유지불하, 학교부지 등 기부채납 비율이 원베일리에 비해 규모가 월등히 크고 건축비 주요 가산항목인 고급사양도 비슷하게 들어갈 예정이지만 최대한 보수적으로 건축비는 3.3㎡당 1000만원으로 계상하여 둔촌주공도 시뮬레이션을 해보자.

 

<올림픽파크 에비뉴포레 분양가 상한제 시뮬레이션> 토지비 : 40.9㎡ x 표준지 공시지가 959만원 x 2(200%) = 7.84억원  건축비 : 3.4억원(3.3㎡당 건축비 1000만원 적용)  T. 11.24억원 (3.3㎡당 3305만원)  * 아파트 전용면적 84㎡기준, 대지지분은 40.9㎡, 토지비 산정기준 표준지는 고덕아이파크(959만원/2021년).

 

시뮬레이션 결과 둔촌주공의 일반분양가는 3.3㎡당 3305만원으로 나오게 되며, 해임된 조합장이나 HUG에서 통보했던 2600~2900만원대의 금액과는 상당한 차이가 나는 것을 알 수 있다. 또한 원베일리와 마찬가지로 추후 산정시 가산비가 추가된다면 3500만원도 무난해 보일 것으로 예상된다. 

 

참고로 가산비는 주택의 품질 저하와 획일적인 설계를 미연에 방지 하기 위해 인정되는 비용이며, 홈네트워크 설비비, 법정 초과 복리시설 설치 비용, 친환경건축물 인증비 등 주로 고급 사양을 시공할 때 붙는 항목들이다.

 

어찌됐든 원베일리 분양가로 인해 왈가왈부하는 목소리가 점점 커지자 국토부에서 래미안 원베일리의 최종 분양가 심사결과를 밝히며 해명하기에 이르렀다. 

 

택지감평액	기본형건축비	가산비(택지,건축)	합계	HUG심사	주변시세
4204만원	798만원	666만원	5668만원	4892만원	9394만원~ 1억1212만원

 

보도에 따르면 원베일리는 특별건축구역으로 지정되어 있어 추가설계비, 기부채납 등을 감안하여 전체 분양가의 약12%수준으로 가산비가 특별히 많이 반영되었다고 한다. 게다가 최근 주변시세 상승에 따른 지가상승분도 일부 반영되었다고 한다. 

 

상기 분양가 심사결과를 참고하여 둔촌주공에 그대로 대입해보면, 

 

택지감평액 2240만원 + 기본형건축비 798만원 + 가산비(택지,건축) 666만원 = 3704만원 *택지감평액 (K값1.9, 2021년 공시지가3200만원, 용적률273%)

 

일반분양가 3700만원 정도가 둔촌주공아파트가 최대한 받을 수 있는 수치로 보이며, 시뮬레이션 결과까지 종합해 본다면 3500만원선까지는 예상해 볼 수 있다. 이래나 저래나 HUG가 통보했던 2900만원선보다는 한참 상회하는 수준인 것만은 분명해 보인다. 

 

향후 과제

매도 먼저 맞는 것이 낫다는 말이 있다.

HUG를 버리고 분양가 상한제를 얻어 맞겠다고 결정한 것은 둔촌주공이 먼저인걸로 아는데 기 조합을 잘라내기 위해 시간을 소비하는 동안 래미안 원베일리 역시 과감한 결단을 단행하였고 달콤한 결실을 먼저 얻을 수 있었다. 

 

원베일리 조합이 조합원들에게 보낸 문자를 살펴보면 이러한 결실이 있기까지 시공사와 감정평가사, CM사와 분상제 용역사 등의 협조와 더불어 서초구청장 및 예하 담당자 모두가 한마음 한뜻으로 움직였기에 가능했던 일임을 알 수 있다. 그리고 후발 주자인 둔촌주공 조합 역시 이 부분을 간과해서는 안될 것이다. 

 

벌써부터 여러 인터넷 매체에서는 둔촌주공 일반분양가가 4천만원이 넘을거라고 호들갑을 떨고 있고 한편에서는 집 값을 잡겠다며 회심의 카드로 내놓은 민간택지 분양가 상한제 정책에 오히려 정부가 발목을 잡혔다며 비아냥거리기 시작했다.

 

그런데 아직 확정된 것은 아무 것도 없다.

래미안 원베일리가 예상보다 높은 가격을 받았다고 해서 둔촌 올림픽파크 에비뉴포레도 반드시 그럴거라는 보장은 어디에도 없기 때문이다. 그저 HUG에서 최초 통보한 터무니없는 가격보다는 조금 더 수긍할 수 있는 가격대로 나올 수 있을 거라는 기대감 정도를 갖는 것이 좋을 것 같다. 

 

게다가 둔촌주공은 일반분양 전까지 해결해야 할 과제들이 산적해 있다. 

전문조합관리인 선임을 위해 정관을 개정해야 하고 조합 임원 선출을 위한 총회도 준비해야 하며 강동구청에 분양가 심의도 의뢰해야 한다. 그리고 이 모든 과정들이 시행착오 없이 착착 진행되어야만 올해 하반기에 일반분양을 진행할 수 있을 것으로 보인다. 

 

역대 최고 분양가라며 래미안 원베일리가 지나치게 화제가 되어 버린 탓에 후발주자들은 정부의 얼토당토 않은 추가 규제가 나오지는 않을까 노심초사하게 되는 상황이 돼버렸다. 래미안 원베일리 일반분양 물량은 얼마되지 않아 그렇다쳐도 둔촌주공은 몸집이 크기 때문에 시장에 미치는 영향이 지대하여 가만 내버려둘지도 미지수다. 때문에 둔촌주공의 향후 새롭게 꾸려질 조합에서는 미리 샴페인을 터뜨리지 말고 더욱 치밀하고 꼼꼼하게 준비해야만 할 것이다. 

 

둔촌 올림픽파크 에비뉴포레 단지배치도

 

둔촌 올림픽파크 에비뉴포레 평면도 59A

 

둔촌 올림픽파크 에비뉴포레 평면도 84A