올림픽파크 포레온
둔촌주공 재건축 아파트인 올림픽파크 포레온은 12월 15일 당첨자발표를 앞두고 있으며, 동호수 및 당첨가점에 따라 예비순번이 결정된다. 통상 자정을 넘기면 청약홈이나 개별조회를 통해 확인할 수 있기 때문에 불과 몇시간 남지 않았는데, 그동안 회자되고 있는 몇가지 사항들에 대해서 확인해보고자 한다.
| <목차 Content> 1. 10만청약설 2. 84E 3. 주변시세 4. 궁금한 사항 5. 강동 헤리티지 자이 6. 향후일정 |
1. 10만청약설
올림픽파크 포레온 일반공급 최종경쟁률은 3,695가구 모집에 1,2순위 총 2만153건이 접수되어 5.45대 1을 기록했으며, 앞서 진행된 특별공급에서는 1,091가구 모집에 3,580건이 접수되어 3.28대 1을 기록했다.
다소 아쉬운 청약성적이긴 하지만 시기가 시기인만큼 나름 선방한 결과라고 생각하는데, 관련 기사마다 꼬리말처럼 따라다니는 10만 청약설은 과연 어디에서 튀어나온 것일까?
| 공급타입 | 배정수 | 1순위 2순위 |
총접수 | 경쟁률 |
| 29A | 5 | 64 - |
64 | 12.8:1 |
| 39A | 541 | 785 251 |
1,036 | 1.91:1 |
| 49A | 424 | 891 204 |
1,095 | 2.58:1 |
| 59A | 936 | 6,076 - |
6,076 | 6.49:1 |
| 59B | 302 | 1,678 1,035 |
2,713 | 8.98:1 |
| 59C | 149 | 779 220 |
999 | 6.7:1 |
| 59D | 54 | 476 - |
476 | 8.81:1 |
| 59E | 47 | 290 - |
290 | 6.17:1 |
| 84A | 209 | 1,968 - |
1,968 | 9.42:1 |
| 84B | 21 | 138 - |
138 | 6.57:1 |
| 84C | 75 | 424 275 |
699 | 9.32:1 |
| 84D | 188 | 779 269 |
1,048 | 5.57:1 |
| 84E | 563 | 1,946 336 |
2,282 | 4.05:1 |
| 84F | 47 | 291 - |
291 | 6.19:1 |
| 84G | 19 | 115 - |
115 | 6.05:1 |
| 84H | 115 | 678 185 |
863 | 7.5:1 |
| 3,695 | 총 20,153건 접수/전체평균5.45:1 | |||
2021년 9월 서울 강동구 상일동에서 공급된 e편한세상 강일 어반브릿지는 공공주택지구에서 공급되었기 때문에 분양가상한제 적용을 받아 주변 시세보다 낮은 3.3㎡당 2356만원에 책정되어 전용 84타입 최저 7억7135만원 최고 8억607만원, 전용 101타입 최저 9억5393만원 최고 9억8274만원이었다.
분양당시 인근에 위치한 고덕리엔파크3단지 전용 84타입이 12억원에 거래되어 당첨만 되면 약 4억원의 시세차익을 얻을 수 있었다. 이런 상황이다보니 일반공급 389가구 모집에 무려 13만1447건이 접수되어 평균경쟁률 337.91대 1이라는 놀라운 경쟁률을 기록했다.
전용 101타입의 경우 9억원이 초과하기 때문에 당시 기준 중도금 대출이 불가하고 거주의무기간 5년, 전매금지 10년 적용 및 입주시점에 시세가 15억원을 초과할 경우 잔금대출도 불가하는 등 불리한 조건이었다.
하지만 열악한 조건에도 불구하고 전용 101타입 총 174가구 모집에 1순위 해당+기타지역에서 8만7681건이 접수되었는데, 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급되는 주택으로 1순위 접수시 무주택자는 가점제로, 1주택을 소유한 세대에 속한 자는 추첨제로 입주자를 선정(85㎡ 이하 주택 일반공급 세대수의 100% 가점제, 85㎡ 초과 주택 일반공급 세대수의 50% 가점제 + 50% 추첨제)했기 때문에 서울외 수도권 거주자와 가점이 낮은 청약자, 1주택자도 청약 신청을 통해 추첨제로 당첨 기회를 노릴 수 있었다. 되면 좋고 아니면 말고 식이 통했던 것이다.
아마도 올림픽파크 포레온 10만 청약설의 10만이라는 숫자는 강일 어반브릿지에 몰렸던 통장갯수에서 비롯된 것이 아닐까 생각되는데, 불과 1년여 차이기는 하지만 지금은 모든 상황이 판이하게 달라졌을 뿐만 아니라 올림픽파크 포레온은 공공주택지구 물량도 아니기 때문에 분양가 비교도 맞지않아 애초부터 10만 청약설은 낭설에 불과한 숫자놀음이 아닌가 생각해본다.
2. 84E타입
올림픽파크 포레온 84E 타입은 타워형 구조를 4베이 평면으로 만들면서 안쪽으로 배치될 수 밖에 없는 주방의 환기문제를 최대한 보완하고자 시공사에서 창문을 추가하게 된 나름 고심을 거쳐 탄생하였다. 물론 한정된 토지에 최대한 세대수를 늘려서 사업수익을 확보하고자 한 노력도 가미되었다는 것을 부정할 수는 없을 것이다.
다만, 실제 열리는 창문은 크지 않고 대각선으로 엇갈리게 배치되어 있기 때문에 정면에서 반대편 주방이 보이지 않으며, 넓은 면의 창 유리부분은 불투명한 에칭유리를 적용했기 때문에 서로 눈을 마주보며 설거지를 하는 장면은 성사되지도 않는다. 오히려 84E타입을 까고 싶다면 향을 가지고 타박을 해야하는데 평면도가 제법 잘 빠져 아쉬움이 더 크다. 단순히 평면도만 놓고 본다면 3면창에 대형드레스룸과 복도펜트리 등 타워형 4베이로 공간활용도를 최대한 끌어올렸다. 어느 단지건 못난이 타입은 있기 마련인데 공급물량이 500세대가 넘는 탓에 더욱 집중포화를 받은 듯 하다.
84E타입은 조합원 배정이 전무하다는 말도 떠도는데, 해당 타입은 동향과 서향으로 나뉘며 조합원 중 300세대 가까이 동향으로 배정을 받았지만 서향을 배정받은 조합원은 없다고 한다. 조합원들은 로얄동과 로얄층을 선택할 수 있는 당연한 권리가 있기 때문에 굳이 자청하여 84E타입 서향을 배정받을 이유는 없는 것인데 억울하면 조합원이 되야하는 부분이기도 하다.
| 10층~19층 분양가 | |
| 84B | 13억600만원 |
| 84C | 13억910만원 |
| 84D | 13억100만원 |
| 84E | 12억9330만원 |
| 84G | 13억1280만원 |
| 84H | 13억2040만원 |
신규분양시 못난이 타입은 총알은 받쳐주지만 가점 낮은 이들이 부득불 노릴 수 밖에 없다.
하지만 그것도 가격적인 메리트가 크게 받쳐줘야 먹히는 말일텐데, 중층으로 볼 수 있는 10층~19층 분양가를 비교해보면 큰 차이는 아니어도 84E타입의 분양가가 가장 낮게 책정된 것은 맞다. 참고로 올림픽파크 포레온 전용 84E타입 중층(10~19층) 기준 분양가 약 13억원(12억9330만원), 유상옵션을 모두 고급으로 선택하게 되면 1억444만원이 추가되어 총 14억원이 필요하다.
<84E 유상옵션>
발코니확장 1,434만원
LG시스템에어컨(공기청정기능 포함) 전실형(5개소) 1,157만원
빌트인 전기오븐 40만원
비스포크 냉장고(냉장/냉동/김치) 522만원
의류관리기 130만원
드럼세탁기 94만원
주방가구 고급화 885만원
주방 상판 & 벽체 고급화 1287만원
주방 쿡탑 103만원
욕실 고급화(위생가구고급화) 847만원
욕실 고급화(샤워부스고급화) 12만원
마루 고급화 1969만원
거실 아트월 242만원
거실 메인 조명 393만원
현관 중문(자동) 250만원
현관 미세먼지 저감형 97만원
침실1(안방)붙박이장 228만원
침실 반침장(2개소) 199만원
드레스룸 시스템가구 및 유리도어 555만원
T. 1억444만원
3. 주변시세
올림픽파크 포레온의 시세를 논할때 항상 언급되는 비교 단지는 컨소시움으로 비슷한 규모를 갖추고 있는 헬리오시티인데, 두 단지의 시세차는 2억원 남짓 정도 헬리오시티가 위라고 보는 것부터 향후 입주시 7년차라는 연식을 감안하면 엇비슷할 것이라 보는 견해도 있다.
헬리오시티 주민들은 허구헌날 올림픽파크 포레온의 비교대상이 되는 것이 지긋지긋하겠지만 비슷한 단지 규모(헬리오시티 9,510세대)가 전무할 뿐더러 비교 우위에 있는 대상이기에 언급을 안하기도 참 어렵다.
각설하고, 부동산은 첫째도 둘째도 입지라고 생각하는 기준에 따르면 송파구에 위치한 헬리오시티가 우위에 있는 것은 분명하다. 그렇다면 올림픽파크 포레온이 시세 간극을 유지하거나 좁히려면 헬리오시티와 견주거나 우위에 있는 것들을 찾아야만 한다.
올림픽파크 포레온은 올림픽공원과 일자산이 인접해 있고 교육여건(단지내 초2,중1,고1,신설예정교)이 우수하며 단지 전체가 5호선(둔촌역)과 9호선(둔촌오륜역, 보훈병원역) 역세권(500m기준) 입지를 갖추고 있는데, 위신선이 개통되기 전까지는 헬리오시티가 다소 열위인 부분이기도 하다.
향후 단지 시세를 리딩하게될 올림픽파크 포레온의 주력인 84A타입은 남향 4베이 판상형으로 총 1,780세대이며 전용 84타입 총 4,370세대 중에서 40%를 차지하고 있을만큼 비중이 높다. 또한 발코니 삭제 면제와 더불어 서울에서 이만한 평면도를 찾아보기 힘들 정도로 평면도를 알차게 잘 뽑아냈다.
하지만 여전히 송파구와 강동구라는 입지 차를 넘어서기에는 부족함은 있어보이며, 그나마 이 정도면 향후 연식차이까지 고려하여 두 단지의 시세차이가 2억원 정도는 유지할 수 있을 거라고 본다.
| 헬리오시티 | 11월실거래가 전용84타입 |
| 84E | 최저16.6억원(11/22,17층) 최고18.6억원(11/9,33층) 최근17억원(11/24,17층) |
| 84D | 최저16.8억원(11/11,3층) 최고18억500만원(11/2,22층) 최근17.6억원(11/24,12층) |
헬리오시티 최근 실거래가는 위와 같으며, 전용 84타입 최근 올라와 있는 매물 중에서 최저가는 16억2000만원(101동, 전용84J2, 총13층 중에서 저층)이다. 지하철에서 가장 먼 거리에 위치해 있는 저층 매물 가격이 16억원대라면 올림픽파크 포레온 84E타입 중층기준 분양가+옵션가 14억원이란 가격을 시장에서 어떻게 받아들일지가 관건이다.
| 잠실시세(12/13기준) | 전용84타입 |
| 잠실 엘스 (2008년/5678세대) |
19.9억원(11월/24층) 21억원(12월/19층) 최근매물 19억~22.5억원 |
| 잠실 리센츠 (2008년/5563세대) |
20.9억원(11월/14층) 20.5억원(12월/29층) 최근매물 19억~23억원 |
| 잠실 트리지움 (2007년/3696세대) |
18.5억원(11월/16층) 최근매물 17.7억원~22억원 |
| 레이크팰리스 (2006년/2678세대) |
17억9500만원(10월/18층) 최근매물 17.7억원~22억원 |
| 잠실 파크리오 (2008년/6864세대) |
17.7억원(11월/29층) 17.9억원(12월/11층) 최근매물 16.9억원~23억원 |
상급지인 잠실 엘리트레파의 최근 시세는 위와 같다.
하락세가 완전히 멈췄다고 볼 수는 없겠지만 어느정도 바닥을 다지는 듯한 모습도 보이고 있는데 추가 하락이 없을거라고 보기에는 아직 이른감이 있다.
4. 궁금한 사항
1. 세대창고
• (공고문 中) 아파트 지하층에는 각 동별 세대창고 공간이 시공되며(선반, 캐비닛 등의 비품은 제공되지 않음), 이에 대한 운영 및 이용, 시설에 대한 사항은 입주자협의체 등에서 결정하여 사용하여야 합니다. (지하층에 계획되어 있는 세대창고를 이용할 경우 보관물품이 습기등에 의해 훼손될 수 있음에 유의해야 합니다.)
▶ 둔촌주공 세대창고에 대한 내용은 공고문에 위와 같이 기재되어 있기 때문에 조합원에게만 창고를 제공하는 일은 없을 것이다. 다만 창고 공간만 제공되며 평형별 지하창고 면적에 차등(1m x 1m / 1.2m x 1.2m / 1.5m x 1.5m)이 있을 것으로 예상된다. 또한 개포래미안블레스티지나 과천푸르지오써밋과 같이 조합에서 세대창고 전문제작업체와 별도로 계약을 맺은 뒤 설치할 것으로 보인다.
2. 천정고
▶ 천정고에 대한 부분도 오해가 많은 것 같은데 최근 모집공고가 진행된 단지들의 사양은 아래와 같으며 각 공고문에 기재된 내용을 그대로 적어본다.
• 올림픽파크 포레온 : 기준층 세대 천정고 2,400mm(1층 및 펜트하우스 천정고 2,700mm)
• 강동 헤리티지 자이 : 아파트 세대 천장 높이는 2,300mm(1층 세대 2,400mm)
• 더샵 파크솔레이유 : 아파트 단위세대 천장고 2,300mm
• 장위자이 레디언트 : 아파트 세대 천장 높이 2,300mm
• 리버센 SK VIEW 롯데캐슬 : 아파트 세대 천장 높이 2,300mm
3. 지하철 연결
▶ 지하철이 연결되는 부분에 대해서는 <입주자모집공고문>에서 상세하게 기술하고 있다.
• (공고문 中) 판매 및 근린생활시설(상가)의 지상, 지하주차장은 공동주택과 별도로 구성됩니다. 5호선 신축상가, 9호선 신축상가, 분산상가1(2단지 쪽)은 지하주차장으로 형성되며, 분산상가2(4단지쪽)는 지상주차장으로 형성됩니다. 또한 5호선 신축상가는 지하2층에서 5호선 둔촌동역과 연결될 예정이며, 9호선 신축상가는 지하3층에서 9호선 둔촌오륜역과 연결될 예정입니다. 연결위치 및 연결여부는 실시공시 일부 변경될 수 있습니다.(연결통로는 점용료가 부과될 수 있습니다.)
• 공동주택에서 바로 5호선 및 9호선 지하철과 연결되지 않습니다. 상가를 통해서만 연결되니 유의하시기 바랍니다.
• 5호선, 9호선 신축상가와 공동주택의 지하주차장은 바로 연결되지 않고, 외부공간을 통해 이동이 가능합니다. 5호선 신축상가의 경우 상가 지하 1층에서 외부공간을 지나서 1단지쪽 지하2층 주차장과 연결되고, 9호선 상가의 경우 상가 지하 1층에서 외부 공간을 지나 3단지 쪽 지하1층 주차장과 연결됩니다.
4. 방음벽
• (공고문 中) 양재대로와 강동대로 변에 견본주택에 표현된 것과 같이 방음둑(약5.5m)과 투시형 방음벽(약17~19m)이 설치될 예정이며, 방음벽의 형태 및 높이 등은 변경될 수 있습니다. 또한, 향후 301/302동 사이, 308/309동 사이 방음벽 구간에 단지 출입구가 형성될 수 있으니 계약자는 상기 방음벽 설치 내용과 이에 따른 조망 및 환기 차단, 소음 등에 대한 내용을 충분히 숙지한 후 계약하여야 합니다.
▶ 공고문에 기재된 것처럼 해당 2개소에 출입구를 만들 수도 있고 아니면 모델하우스 모형도처럼 막힌 채로 둘 수도 있다. 이건 장단점이 있는 부분인데, 출입구를 만든다면 돌아가지 않고 올림픽공원으로 바로 나갈 수 있어 편리하지만, 외부인들의 출입도 용이해지기 때문에 소음과 사생활 침해 등으로 마찰을 빚을 수도 있다.
5. 강동 헤리티지 자이
올림픽파크 포레온 분양 이후 길동 신동아 1,2차 재건축아파트인 강동 헤리티지 자이의 모집공고가 진행되었다.
전용면적 59타입 단일평형으로 분양을 진행중인 강동 헤리티지 자이의 분양가는 6억5485만원~7억7500만원으로 기준층 최고가를 비교해보면 올림픽파크 포레온(전용59A타입 10억6250만원)보다 약 2억8천만원 저렴하다.(위 평면도는 강동 헤리티지 자이 59B타입과 유사한 올림픽파크 포레온 59D타입이다.)
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두 단지의 공급평형과 물량이 상이하기 때문에 단적으로 비교하기는 어렵지만 전체 평균 분양가만 놓고 본다면 884만원 정도의 차이가 발생하는데 둔촌동과 길동으로 행정동이 다르긴 하지만 약 2km 남짓의 차이임에도 상당한 분양가가 차이 나는 이유는 무엇일까? 참고로 잠실 파크리오까지가 약 2.4km 남짓되는 거리다.
세부적으로 따지다보면 길어지기 때문에 분양가 산정에 지대한 비중을 차지하는 공시지가를 비교해보자.
둔촌주공(올림픽파크 포레온)의 최종 분양가는 3.3㎡당 3829만원으로 산정기준인 2021년 공시지가는 986만원이었으며 최종 감정평가액은 3.3㎡당 1860만원으로 공시지가 대비 약 1.9배 수준이었다.
길동 신동아1,2차(강동 헤리티지 자이)의 최종 분양가는 3.3㎡당 2945만원으로 2021년 공시지가는 775.5만원이었으며 감정평가액은 3.3㎡당 1315만원(관련기사참조)으로 공시지가 대비 약 1.7배 수준이었다.
공시지가 기준 감정평가액에서 이미 500만원이상 차이가 있으며, 최종 분양가 산정에는 택지비와 건축비 및 기부채납에 따른 기타가산비 항목도 포함되기 때문에 올림픽파크 포레온의 분양가에 비해 강동 헤리티지 자이가 무조건 저렴하다고 볼 수는 없다.
6. 향후일정
올림픽파크 포레온 청약을 두고 10억 현금이 있는 사람들이 굳이 강동구를 왜 가나? 라는 질문들을 심심치 않게 보게 된다. 게다가 실거주의무도 2년 동안 해야하고 8년 동안 마음대로 팔지도 못하는데라며 안타까워하기까지.
그런데 2만건이 넘는 청약통장이 들어왔다.
고금리시기에 부동산 경기도 최악인데 말이다.
모두 다 허수일까?
총 16개평형 일반공급 3,695가구 모집에 2만153건이 청약접수되었는데, 전용 59타입 총 5개평형 1,488가구 모집에 1만554건이 접수되어 7.09대 1, 중도금 대출이 불가한 전용 84타입 총 8개평형 1,237가구 모집에 7,404건이 접수되어 5.99대 1을 각각 기록했다.
경쟁률 두자릿수도 채우지 못한 초라해 보이는 성적처럼 보이지만 전용 84타입 중도금 대출에 문제없는 장위자이 레디언트(84타입 총 1,963건 접수)와 리버센 SK VIEW 롯데캐슬(84타입 총 1,299건 접수)을 합친 것보다 많은 청약통장이 들어왔다는 것은 허수도 있겠지만 실거주를 염두해두고 소신지원한 사람들이 적지 않다라는 반증이기도 하다. 덜컥 당첨이라도 되버리면 10년동안 통장도 쓸 수 없게 되는데 당장 시세차익 한 푼 얻을 수도 없는 곳에 과연?
불확실한 시기에 청약을 넣는 사람들은 오히려 신중에 신중을 더한 선택을 할 수 밖에 없으며, 자신의 생활범주 안에서 고른 선택지를 두고 수도 없이 계산기를 튕겨가며 최선의 선택을 했을 것이다.
2~3억만 보태면 송파도 가고 좀 더 보태면 강남도 가는데 굳이 둔촌을 왜 가냐고?
말이 쉽지 몇 백 몇 천만원도 아닌 몇 억이 누구 애 이름은 아니다.
| • 당첨자 및 동호수/예비입주자 및 예비순번 발표 : 2022.12.15.(목) • 확인방법 : 한국부동산원 청약Home 또는 스마트폰앱에서 개별조회 • 계약체결 : 2023.1.3.(화)~2023.1.17.(화) (10:00~16:00) |
15일 올림픽파크 포레온 당첨자발표가 공개되면 또다시 시끄러워질텐데 최종 계약율이 어느정도 될지는 1월이나 되봐야 알테니 조합원들은 또다시 인고의 시간을 견뎌내야만 한다.
당첨되신 분들은 반드시 임장도 몇 차례 더 해보시고 둔촌동 뿐만 아니라 인접지역 부동산에도 들려 돌아가는 판세를 직접 파악한 뒤 심사숙고하여 후회없는 결정을 내리기를 바란다.
올림픽파크 포레온 홈페이지
http://www.olympicpark-foreon.com
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