철산자이 더 헤리티지 계약률 규제완화라는 양날의 검 피해갈까?

철산자이 더 헤리티지

1월 4일 당첨자발표 이후 15일부터 18일까지 정당계약을 앞두고 있는 철산자이 더 헤리티지는 1.3 부동산 규제완화로 최근 분양된 단지들과 함께 수혜를 받을 것으로 예상되는데 전매제한 8년과 실거주의무 2년이라는 족쇄에서 벗어날 수 있게 되었기 때문이다. 그러나 서울지역 대다수가 규제완화의 수혜를 받게됨으로써 준서울이라고 불리던 광명시에 대한 수요가 과거와는 다른 양상을 보일 것으로 전망되고 있는데, 예상된 일정이긴 하지만 정당계약을 앞두고 13일 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 3.25%에서 3.5%로 0.25%포인트 인상한 것은 또다른 부담으로 작용할 것으로 보인다.

 

<목차 Content> 1. 경쟁률 2. 광명 공급규모 3. 향후일정

 

1. 경쟁률 & 당첨가점

경기도 광명시 철산동 235번지에 위치하는 철산자이 더 헤리티지는 지하 3층, 지상 40층, 23개동, 총 3,804세대 중에서 조합원분, 보류지 및 임대분을 제외한 1,631세대를 일반분양하였으며 2025년 5월 입주예정이다. 

 

공급타입	분양가 (최고가)	경쟁률	당첨가점 (최저/최고)
59A	8.08억원	-	-
59B	7.3억원	-	-
59C	8.1억원	9.75	66/67
84A	9.36억원	2.58	32/74
84B	10.49억원	2.02	-
84C	9.54억원	10.33	55/63
114A	11.99억원	2.50	-
114B	10.96억원	2.00	-
114C	11.98억원	2.54	38/72

작년 12월 일반분양이 진행된 철산자이 더 헤리티지 일반공급 청약접수 결과, 930가구 모집에 2,196건이 접수되어 평균경쟁률 2.36대 1을 기록했다. 
분양물량 총 9개타입 중 국평은 총 3가지 타입으로 구성되어 있는데, 1순위 해당지역 기준 84A타입은 26가구 모집에 67건이 접수되어 2.58대 1, 84B타입은 81가구 모집에 164건이 접수되어 2.02대 1, 84C타입은 3가구 모집에 31건이 접수되어 10.33대 1을 각각 기록했다. 전용 84타입 총 110가구 모집에 1,2순위 총 677건이 접수되었으며, 이 중 84B타입은 1,2순위에서 예비입주자 500%를 채우지 못한 채 마감되었다. 

 

철산자이 더 헤리티지 경쟁률

 

2022.12.15 - 철산자이 더 헤리티지 분양가 철산동 입지VR 아파트시세 인근경쟁률 분석

철산자이 더 헤리티지 분양가 철산동 입지VR 아파트시세 인근경쟁률 분석

 

2. 광명 공급규모

광명 재건축 대장주로 꼽히는 철산자이 더 헤리티지가 굴욕적인 청약성적을 받을 수 밖에 없었던 이유는 바닥을 가늠하기 어려운 부동산 경기 침체와 더불어 주변시세보다 높은 분양가 때문이라는 것이 중론이다. 

지난 11일 2순위까지 모두 마감된 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 평촌 센텀퍼스트는 일반공급 총 1,150가구 모집에 350건이 접수되어 평균경쟁률 0.3대 1이라는 최악의 결과를 기록했다. 철산자이 더 헤리티지와 마찬가지로 평촌 센텀퍼스트 역시 주변 시세 대비 높은 분양가때문에 고전할 것이라 예상되었는데 청약이 진행되는 동안 교도수뷰라는 것이 부각되는 바람에 혹독한 된서리를 맞을 수 밖에 없었다. 

 

2022.12.29 - 평촌 센텀퍼스트 입지VR 분양가 안양 호계동 아파트시세 최근경쟁률 당첨가점분석

평촌 센텀퍼스트 입지VR 분양가 안양 호계동 아파트시세 최근경쟁률 당첨가점분석

 

인접해 있는 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지(2022년)는 아직 실거래가는 없으며, 12월 중순 전용84B타입이 13억5000만원에 최저가 매물이 있었지만 불과 1개월이 지난 1월 13일 현재 최저가 매물이 11억원에 올라와 있어 약 2억원이상 하락하였다. 

 

철산자이 더 헤리티지의 분양가 관련 기사가 나올때마다 엮여서 언급되는 철산래미안자이(2009년)는 작년 12월 전용84타입이 8억7000만원(26층)에 매매가 되었으며 13일 현재 매물 최저가는 9억2000만원(104동/23층)으로 철산자이 더 헤리티지 전용 84타입(기준층최고가 10억4900만원)과 1억원 이상 차이가 나고 있다. 

 

이 밖에 철산센트럴푸르지오(2021년)와 철산푸르지오하늘채(2010년) 역시 작년 12월 중순보다 매물 최저가가 1억원에서 최대 3억원이상 하락한 상황이다.(철산센트럴푸르지오 최저가 매물 15억원->11억7000만원)

 

2023년 분양예정	일반분양(가구)
광명1R구역 광명자이더샵포레나	776
광명2R구역 베르몬트로 광명	726
광명4R구역	447
광명5R구역	694
광명철산 주공10,11단지	393
합계	3,036

1.3 부동산 규제 완화 정책의 최대수혜지는 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)으로 규제지역 해제와 더불어 전매제한 8년에서 1년으로 축소, 거주의무 2년 폐지, 12억 이상 중도금대출 불가에서 전타입(84타입 포함) 대출이 가능해졌다. 
계약이 마무리되는 1월 17일 최종 결과를 봐야겠지만 규제완화로 계약율 상승에 적지않은 도움이 된 것만은 분명한데, 
철산자이 더 헤리티지 역시 숨통이 트인것은 맞지만 상황이 녹록치만은 않다.

시장 상황에 따라 유동적일 수 있겠지만 광명은 올해 5개 구역에서 약 3천여가구의 분양이 예정되어 있기 때문인데, 2020년 광명14R구역인 광명 푸르지오 포레나와 광명15R구역 광명 푸르지오 센트베르가 분양된 이후 신규 공급이 없었지만 더이상 미룰 수도 없고 그토록 기다리던 규제완화까지 발표되었으니 이변이 없는 한 대부분 진행될 것으로 보인다.

 

5개 구역 일반분양 약 3천여세대가 공급과잉이라 할 만큼 부담스러운 숫자는 아니지만 규제완화로 조합원들 물량도 적지 않게 나올 것이고 앞으로 분양가가 어떻게 될지 여러 선택지가 남아있다는 것은 철산자이 더 헤리티지에게는 달갑지 않은 상황이다. 다만 나머지 구역들의 진행상황이 지지부진하여 그나마 다행이라고 해야할 것 같다. 

 

참고로 5개 구역 최근 상황을 살펴보면,
우선 광명1R구역은 최근 조합원을 상대로 아파트네이밍 최종확정 투표를 진행한 결과, 단지명을 광명자이더샵포레나로 확정했다. 또한 빠르면 2월 또는 연내 일반분양을 목표로 일정을 진행중이며 평균분양가를 3.3㎡당 2,500만원에서 시장상황을 고려하여 재책정에 들어갔다고 한다.  

 

광명2R구역 베르몬트로 광명의 경우 2021년 하반기 광명시가 3.3㎡당 평균 2,000만원으로 분양가 산정을 한 탓에 조합원들의 반발로 지금껏 일반분양을 진행하지 못하고 있었다. 분양지연에 따른 금융비용 등이 상당액 증가한 것을 감안하면 최초 2,000만원에서 상당한 가격인상이 예상되지만 최근 시공사에서 공사비 증액을 요구하고 나서는 바람에 일반분양 일정은 모호한 상태다. 

 

재개발사업으로 진행되는 광명4R구역은 최근 사업시행계획의 변경(건폐율14.31%, 용적률268.22% 지하 3층~지상 36층, 11개동 1957가구), 광명5R구역은 관리처분계획의 변경(건폐율16.3%, 용적률283.64% 지하 4층~지상 37층 2878가구)을 각각 마무리했다. 또한 철산주공10,11단지 재건축사업도 최근 관리처분계획 변경(건폐율17.44%, 용적률267.44% 지하 2층~지상 40층, 1490가구)을 마무리하며 일반분양을 위한 사전일정들을 소화하고 있다. 

 

3. 향후일정

철산자이 더 헤리티지는 지난 4일 당첨자발표가 진행되었으며, 1월 6일부터 13일까지 당첨자 서류제출 및 15일부터 18일까지 정당계약이 진행된다. 분양 세부조건은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%이며 중도금대출금액은 이자후불제가 적용된다. 예비당첨자의 서류접수는 1월 6일부터 13일까지이며 기간 내에 별도의 온라인 예약없이 견본주택(광명시 철산동 235번지)을 방문하면 되며, 당첨자발표일인 4일 이후부터는 예비당첨자에 한하여 견본주택 관람도 가능하다.  

한가지 의아한점은 올림픽파크 포레온과 장위자이 레디언트의 경우 부동산 규제완화에 대한 소식이 전해지자마자 홈페이지 팝업을 통해 적극적으로 홍보하는 것과는 달리 철산자이 더 헤리티지는 상대적으로 별다른 움직임이 보이지 않는다는 것이다. 
특별공급과 일반공급 물량이 1,400세대에 달하는 전용 59타입에서 당첨자서류접수 결과 중복청약이 발견되었다는 소식이 전해지고 있는 마당에 묘안이라도 있는걸까?

정당계약이 불과 이틀 밖에 남지 않은 지금이라도 조합과 시공사에서는 적극적인 홍보가 절실해보인다. 

 

 

 

 

※ 철산자이 더 헤리티지 모델하우스

광명시 철산동 235번지 일대

(본공사 내 공원부지)