둔촌주공 분양가 올림픽파크 포레온 일반분양 재건축일정 및 84E타입 분석

둔촌주공 올림픽파크 포레온 분양가 확정

말도 많고 탈도 많았던 둔촌주공 분양가가 드디어 결정되었다. 16일 둔촌주공 재건축 아파트 올림픽파크 포레온 분양가는 3.3㎡당 평균 3,829만원으로 확정되었으며, 조합은 3.3㎡당 4,180만원의 분양가를 신청했지만 분상제 심의과정에서 가산비 항목을 일부 인정받지 못한채 마무리 되었다. 
평균분양가를 토대로 일반분양가를 추산해보면 전용 59A타입 기준 공급면적 85.28㎡(25.8평) 9억8700만원, 전용 84A타입 기준 공급면적 112.69㎡(34.1평) 13억원이며, 평면타입 및 층에 따라 분양가는 차등 결정되기 때문에 최근 주방뷰로 구설수에 올랐던 전용 84E타입 저층의 경우 중도금대출이 가능한 12억원 아래로 나올 가능성이 높아졌다. 

 

1. 둔촌주공 분양가

3,900만원대의 분양가를 기대했던 조합원들에게는 아쉬움이 남겠지만 경기침체와 더불어 최근 서울에서 분양 진행중인 
리버센 SK VIEW 롯데캐슬과 더샵 파크솔레이유의 특공과 일반공급 1순위 청약성적이 예상보다 부진했기 때문에 이제부터는 속도전으로 최대한 비용을 줄일 수 있는 방안을 모색해야 할 것으로 보인다. 

 

◆ 둔촌동 더샵 파크솔레이유
-특별공급 : 20가구 모집 / 587건 접수 / 29.35대 1
-일반공급 : 53가구 모집 / 782건 접수 / 14.75대 1
 

◆ 중화동 리버센 SK VIEW 롯데캐슬
-특별공급 : 165가구 모집 / 1,756건 접수 / 10.64대 1
-일반공급 : 336가구 모집 / 2,090건 접수 / 6.22대 1

 

 

그나마 조합원들에게 다행스러운 점은 최근 부동산 정책이 우호적으로 바뀌고 있다는 사실이다. 

우선 10일 발표된 부동산 11.10대책에는 내년 초로 예정되어 있었던 규제지역 내 무주택자 주택담보대출비율(LTV)를 50%로 일원화하고, 투기과열지구 내에 있는 15억원을 초과하는 아파트 주택담보대출허용을 12월초로 앞당겨서 시행하는 등의 실수요자들의 주택마련을 망설이게 하는 규제들을 완화하겠다는 내용이 포함되어 있다. 
또한 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안이 공개되었는데 서울, 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 제외한 규제지역 해제가 결정되었으며, 무순위 청약의 거주지역 요건도 폐지하기로 했다. 

 

 

둔촌주공으로서는 다른 정책보다 그동안 청약시장 과열방지를 위해 규제지역 내의 무순위 청약신청 자격을 해당 시군 거주 무주택자로 제한했던 것을 폐지하기로 결정한 것이 희소식인데, 지방에 거주하는 무주택자도 자금 여력만 있다면 서울 아파트 줍줍도 가능해졌기 때문이다. 최악의 경우 미분양이 발생하더라도 전국을 대상으로 무순위 사후청약이 진행되기 때문에 한시름 덜 수 있는 부분이다.

또한 15일에는 국토부와 주택도시보증공사에서 다음주 입주자모집공고를 진행하는 단지부터 분양가 12억원 이하 아파트도 중도금 대출을 받을 수 있도록 HUG 내규를 수정하여 곧바로 시행한다는 소식이 전해지기도 했는데, 이렇게되면 전용 59타입 이하와 함께 분양가에 따라 전용84타입 일부도 중도금대출이 가능해지게 된다.  

 

2. 주변시세

 

	주요타입 분양최고가
올림픽파크 포레온	전용59 : 9.9억원(평균) 전용84 : 13억원(평균)
더샵 파크솔레이유	전용59 : 8.99억원 전용84 : 13.2억원
리버센 SK VIEW 롯데캐슬	전용59 : 7.62억원 전용84 : 9.8억원
한화 포레나 미아	전용59 : 8.3억원 전용84 : 11.5억원

 

둔촌주공아파트와 인접한 올림픽선수기자촌아파트 전용 83타입은 올해 10월 18억7000만원에 거래되었으며, 같은 타입 4월에 23억원에 거래된 것과 비교하면 약 4억원가량 하락하였다.   

2010년 입주한 둔촌푸르지오는 총 800세대로 올해 2월 전용 84타입 실거래가 등재내역은 13억3500만원이 마지막이며 
현재 매물은 13억5000만원~16억원선에 나오고 있다. 

2016년 입주한 성내올림픽파크한양수자인은 총 482세대로 올해 전용 84타입 실거래가 등재내역은 없으며, 현재 매물은 14억원~16억원선에 나오고 있다. 

2017년 입주한 래미안강동팰리스는 총 999세대로 올해 7월 전용 84타입 실거래가 등재내역은 14억7000만원이며, 현재 매물은 13억원~17억원선에 나오고 있다. 

 

2019년 입주한 고덕그라시움은 총 4932세대의 대단지인 고덕재건축 대장단지로 올해 10월 전용 84타입 실거래가 등재내역은 16억5000만원(6층)이며, 현재 매물은 13억9000만원~21억5000만원선으로 고저의 폭이 넓은 상황이다.  

 

둔촌주공과 끊임없이 비교 대상으로 언급되는 헬리오시티는 2018년 입주하였으며 총 9,510세대인 미니신도시급 규모로
단지가 크다보니 위치와 층, 향에 따라 1~2억 이상 편차가 심한 편이다. 7월 21억, 8월 20억9000만원으로 잘 버티다가 갑자기 9월에 13억8000만원(20층)에 거래되면서 시장에 큰 충격을 주었지만 직거래로 절세의 목적을 가진 부담부증여 거래 또는 특수관계인 매매로 추정되고 있으며, 10월에는 17억8500만원(5층)에 거래되면서 7월보다 3억넘게 하락하였지만 더 이상의 충격적인 매매가는 나오지 않고 있다. 15일 현재 전용 84타입 매물은 16억9000만원~24억원으로 대단지인만큼 고덕그라시움과 마찬가지로 고저의 폭이 넓다.

 

 

여담이지만 어디 아파트 경쟁률이 몇만명이 청약하여 수백대 수천대 1을 기록했다는 뉴스를 접하면 대단하다라는 생각이 들기도 하지만 조합원들에게는 그다지 영양가는 없다. 
어차피 미분양이 나더라도 입주전까지 꾸역꾸역 무순위 줍줍을 통해 완판만 하면 그만이기 때문인데, 5차에 걸쳐 무순위 청약이 진행된 한화 포레나 미아의 경우 결국 전용 53타입 1가구 모집에 49건이 접수되어 마무리 수순에 들어갔다.
참고로 한화포레나 미아의 경우 기준층 최고가 기준 전용 59타입 8억3210만원, 전용 84타입 11억5003만원이었다. 

 

3. 둔촌주공 84E 타입

주방뷰라고 돌고 있는 둔촌주공 84E타입 평면도의 경우, 재건축 사업진행 중간 이뤄진 설계변경 당시에 판상형의 선호도가 높은 이유로 최대한 타워형을 줄이면서 판상형을 증가하다 보니 불가피하게 생긴 타입이다.

 

전용면적 84E타입은 2가지 타입과 마주하고 있는데,

전용 59C-84E타입이 마주보고 있는 동은 405동, 407동, 415동, 417동, 424동 총 5개동이며, 전용 84E-84E타입이 마주보고 있는 동은 117동, 119동, 204동, 206동, 301동, 302동, 303동, 304동, 314동, 316동 총 10개동이다.

 

※ 총 35층 / (  ) 일반분양 배정층
⦁ 117동: 1라인84E동향(2층~17층), 2라인84D(1층~9층), 3라인84D(1층~10층), 4라인84E서향(2층~35층)
⦁ 119동: 1라인84E동향(2층~18층), 2라인84D(1층~9층), 3라인84D(1층~10층), 4라인84E서향(2층~35층)
⦁ 204동: 1라인84E동향(2층~17층), 2라인84D(1층~9층), 3라인84D(1층~9층), 4라인84E서향(2층~35층)
⦁ 206동: 1라인84E동향(2층~17층), 2라인84D(1층~9층), 3라인84D(1층~9층), 4라인84E서향(2층~35층)
⦁ 314동: 1라인84E동향(2층~14층), 2라인84D(1층~9층), 3라인84D(1층~9층), 4라인84E서향(2층~35층)
⦁ 316동: 1라인84E동향(2층~17층), 2라인84D(1층~8층), 3라인84D(1층~8층), 4라인84E서향(2층~35층)

 

중앙에 위치한 6개동을 살펴보면, 1라인 동향의 경우 조합원들은 15층이상 고층으로 배정될 예정이지만, 일자산 방향을 바라보는 4라인 서향의 경우 전량 일반분양으로 배정되었는데, 바로 이 서향을 두고 전용 84E타입은 조합원들에게 하나도 배정되지 않았다고 와전된 것으로 보인다.

 

다만, 인기없는 평형이라고 해서 무조건 홀대를 받는 것은 아니며, 상대적으로 분양가가 낮게 책정되기 때문에 실거주를 염두해 둔 저가점자들에게는 되려 기회가 될 수 있는 부분도 있다. 또한 기사를 통해 조합장은 해당 타입의 주방창을 불투명 유리로 시공하여 최대한 프라이버시 침해를 방지하고 추가적인 대책에 대해서는 시공사와 협의할 예정이라고 한다. 

 

2020.01.06 - 둔촌주공아파트 재건축 평면도 59형(25평) 평형 분석

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2020.01.03 - 둔촌주공아파트 재건축 평면도 평형 분석(소형)

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4. 일반분양 일정

청약시장은 분양가만큼 심리도 중요하다.
주제를 모르고 높은 분양가? 미분양나면 폭망인대? 라는 비아냥이 난무하는 가운데, 예상치도 못했던 무순위 청약 거주지역 폐지가 변수로 등장하자 술렁였다. 할인분양까지 내심 기대했지만 내가 청약하지 않으면 자금여력이 되는 지방사람들이 증여를 염두해두고 주워가지 않을까라는 새로운 심리가 등장했기 때문이다.  

지난 주말 조합이 분상제 심의회에 제출한 분양가 4,180만원 내역이 정식으로 공개되고, 일부 감액되더라도 3,900만원 후반대로 결정될 것이라는 기사들이 하나둘 보이기 시작했었다. 그런데 막상 뚜껑을 열어보니 3,800만원 후반도 아닌 초반대. 과연 시장에서는 이 가격을 두고 어떤 반응을 보일지 궁금하다.

 

최종분양가가 확정된 이후 11월 25일 입주자모집공고가 예정된 둔촌주공 올림픽파크 포레온은 12월 5일 특별공급을 시작으로 6일에는 일반공급 1순위가 진행되며, 당첨자발표일은 12월 15일로 예정되어 있다. 

조합원들의 동호수 추첨은 신청일로부터 2개월정도가 소요되는 것을 감안하면 12월 15일 전에 결정될 것으로 보이며 변경된 사업내용을 토대로 관리처분 총회가 12월~1월경에 진행될 예정이다. 

 

순수하게 실거주 입장에서 접근해본다면 둔촌주공 올림픽파크 포레온은 장점이 많은 곳이다. 역세권, 공세권, 숲세권, 학세권, 대단지 커뮤니티 등 부족함 없이 가족들과 터를 잡고 오랜시간 머무를 수 있는 공간을 찾는다면 선택지로서 괜찮지 않을까 생각해본다.

끝으로 시공사와 조합은 끝까지 긴장을 늦추지 말고 입주하는 그 날까지 협력하여 성공적으로 마무리 지어야 한다. 구설수에 오른 일부 평형의 경우 프라이버시 침해 방지를 위해 불투명유리 교체 등 일반분양자들을 위한 최선의 노력을 기울여야 하며, 입주 후 하자보수 등으로 피눈물나게 만드는 일이 없도록 반드시 좋은 품질로 보답을 해야할 것이다.