올림픽파크 포레온
부동산규제해제지역 및 완화 발표 : 둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크 포레온은 12월 17일부터 31일까지 당첨자 자격확인 서류제출 기간을 지나 2023년 1월 3일부터 17일까지 견본주택(강동구 둔촌동 170-1번지)에서 정당계약이 진행중이다. 원활한 계약을 위해 계약자 방문예약은 12월 28일부터 홈페이지에서 예약신청 진행중이며 늦은 일자/시간대부터 마감이 되고 있는데, 4일 오전 9시에는 <9일, 오후 13시>까지 예약 가능했지만, 2시간이 흐른 오전 11시에는 <9일>은 모두 예약 마감되어 <5일>부터 <8일>까지만 예약 선택이 가능하다.
그동안 계약 여부를 두고 고민하던 사람들에게 3일 발표된 부동산 규제 해제지역 및 완화 소식은 긍정적으로 작용할 것으로 보이는데 과연 어떤 내용인지 살펴보도록 한다.
| <목차 Content> 1. 부동산 시장 정상화 2. 올림픽파크포레온vs헬리오시티 3. 향후일정 |
1. 부동산 시장 정상화 정책
국토부는 1월 3일 2023년 정부 업무보고의 일환으로 핵심 추진과제 5가지를 밝혔는데 이 중에서 시장 변화에 부응하는 부동산 시장 정상화를 위해 주택시장의 과도한 규제를 정상화하기로 했다.
우선 투기과열지구 조정대상지역 및 민간택지 분양가상한제 적용지역 해제를 추진하고, 전매제한은 수도권의 경우 최대 10년에서 3년, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 완화(2023년3월)하며, 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무는 법 개정 추진을 통하여 폐지하기로 했다.
또한 중도금대출보증분양가상한기준(현행 12억원), 특별공급배정 분양가상한기준(현행 투기과열지구 9억원)을 폐지하여 분양가와 상관없이 모든 주택에서 중도금대출(2023년3월) 및 특별공급(2023년2월)이 가능해지며, 처분조건부로 청약에 당첨된 1주택자에 대하여 부과되는 기존주택 처분의무도 폐지(2023년 상반기)하기로 했다.
<시장변화에 부응하는 부동산 시장 정상화>
1. 규제지역 해제
-서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제
2. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제
-서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 전면 해제
3. 전매제한 완화
-수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화
-비수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지
* 전매제한 완화는 주택법 시행령 개정 사항으로서 즉시 개정에 착수할 예정이며, 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용하여 완화된 규정이 적용될 예정
4. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지
-수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무 폐지
-실거주 의무 폐지는 주택법 개정사항으로, 법 개정 이전에 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용할 예정
-주택법개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년의 실거주의무가 부과되지 않는다.
5. 중도금대출보증분양가 기준 폐지
-분양가에 관계없이 모든 분양주택에서 중도금대출을 받을 수 있게 하고 중도금대출보증인당 한도도 폐지
-HUG 중도금대출보증확대는 HUG 내규개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 `23.1분기 내 시행할 예정
6. 특별공급 분양가 기준 폐지
-특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지하여 분양가와 관계 없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선
-특별공급 배정 분양가 상한기준 폐지는 주택공급규칙개정사항으로, `23.2월까지 개정 완료하고, 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용
7. 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지
-청약에 당첨된 1주택자*의 기존주택 처분 의무를 폐지
*투기과열지구, 조정대상지역, 수도권 및 광역시의 민영주택 일반공급 추첨제 1순위 물량의 25%
-1주택자의 기존주택 처분 의무 폐지는 주택공급규칙 개정사항으로, `23.2월 중 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행할 예정
-시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급하여 적용할 예정
8. 무순위 청약 자격요건 완화
-주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능하도록 개선(무순위 청약 자격요건 중 ‘무주택 요건’ 폐지)
-무순위 청약 자격요건 완화*는 주택공급규칙개정사항으로, `23.2월 개정․시행할 예정
9. HUG PF대출 보증 확대
-건설사의 자금조달 리스크를 최소화하고 주택공급이 차질없이 이루어질 수 있도록 사업 단계별로 HUG PF대출보증을 신설․확대
부동산 정상화 세부사항을 통하여 올림픽파크 포레온의 경우 전매제한 8년에서 1년으로 축소, 실거주의무 2년 폐지 및
전용 84타입 당첨자들도 중도금 대출을 받을 수 있게 될 예정이며, 미분양으로 향후 무순위 줍줍이 나오더라도 거주지와 주택보유 등의 규제들이 폐지되면서 자금여력이 있는 유주택자들이 증여나 임대 목적으로 매입할 기회가 생기게 되었다. 또한 수분양권자의 경우 잔금이 부족할 경우 전세를 놓는 방식으로 자금을 마련할 수 있게 될 것으로 보여 올림픽파크 포레온 계약률이 상승할 수 있는 여력이 생겼다.
국토교통부 홈페이지
2. 올림픽파크 포레온 vs 헬리오시티
올림픽파크 포레온의 전용 84타입은 유상옵션 포함 14억원선이다.
비교대상으로 자주 언급되는 헬리오시티 급매물이 얼마전 15억원 중반에 나왔다고 소식이 전해졌는데, 거둬들인건지 실거래 등재가 아직 안된건지는 몰라도 현재는 보이지 않으며, 1월 4일 오전기준 헬리오시티 매물은 저층 16억원부터 올라와 있으며 11월~12월 실거래가는 아래와 같다.
| 헬리오시티 | 실거래가 |
| 84E | 2022년11월 17억(24일,17층) 17억5,000(23일,19층) 16억6,000(22일,17층) 17억5,000(19일,28층) 17억5,000(12일,27층) 18억6,000(9일,33층) 18억5,000(4일,16층) |
| 84D | 2022년12월 16억5,000(23일,21층) 17억6,500(9일,19층) |
| 84F | 2022년12월 17억5,000(14일,7층) |
헬리오시티와 올림픽파크 포레온의 적정 시세차를 약 2억원이라고 보는 사람들도 있지만, 2025년 올림픽파크 포레온 입주시점에 헬리오시티는 7년차에 접어들게 된다. 뒤쳐지지 않는 입지와 신축이란 점을 고려한다면 두 단지의 시세는 향후 엇비슷할 것이라 보고 청약에 나선 이들에게 올림픽파크 포레온의 국평 14억원은 만족스럽지는 않겠지만 손해보는 장사는 아닐 것이며 실거주까지 고려를 하는 상황이라면 계약을 주저할 이유가 없어 보인다. 물론 헬리오시티 시세가 지금이 바닥이라는 조건은 앞으로도 유지되어야만 한다.
3. 향후일정
| 일정 | 내용 |
| 1월 3일~17일 | 정당계약 |
| 2월 9일 | 조합원 동호수추첨 예정 |
| 3월후~4월중 | 조합원 분양 계약 |
| 2025년 1월 | 입주예정 |
올림픽파크 포레온의 계약율이 어느정도 될지 아직은 알 수 없지만 당첨자 자격확인 서류제출 기간을 통해 시공사측에서는 대략적인 수치를 파악했을 것이며, 예비입주자 명단 공고를 홈페이지에 알리면서 차후 절차에 들어간 것으로 보인다. 전용 39타입과 49타입 완판까지는 어느정도 시간이 필요하겠지만 예상했던 일이고, 전용 59타입과 84타입은 조합원 분양 계약이 예정되어 있는 3~4월 전까지는 무난하게 완판될 것이라는 소식도 전해지고 있다.
분명한 건 3일 부동산 규제완화 정책이 발표된 이후 당첨자 중 계약을 망설이거나 포기하려던 이들도 긍정적으로 돌아설 수 밖에 없다는 것인데 홈페이지 계약자 방문예약 신청이 며칠전과 달리 눈에 띄게 마감되고 있다는 것이 이를 방증하고 있으며, 언론사 헤드라인 제목들도 “규제 풀린다니 계약할래요", "전세끼고 사 놓으라는 신호 아닌가요", “둔촌주공 청약당첨 포기할 필요없겠네” 등을 쏟아내면서 비슷한 박자를 맞추고 있다.
작년까지만 해도 둔촌주공은 부동산 정책의 최대 피해단지였지만 우주의 기운을 당겨온 듯 온갖 정책들이 맞춤형으로 착착 받쳐주며 수렁에서 조금씩 벗어나고 있는데, 해피엔딩이 될지 여전히 미지수이지만 최악의 상황을 면하고 있는 것만으로도 조합원들은 한시름 놓을 수 있을 것 같다.
강남3구와 용산구를 제외한 분양가상한제가 사실상 폐지되면서 분양가는 향후 더욱 오를 수밖에 없는 상황이 되어버렸다. 완판을 위해서는 지역을 막론하고 착한분양가가 0순위였지만 한 순간 바람의 방향이 바뀐 것이다.
물론 막무가내 배짱을 튕기며 분양가를 무작정 높일수는 없겠지만 자재 및 토지, 인건비 등은 매년 상승하는 추세이기 때문에 주변시세 대비 저렴한 분양가를 당분간 기대하기는 어려워보인다.
신상이 중고보다 가격 높은 것은 당연한 거 아냐? 라는 논리가 아파트에도 통할 것인지 좀 더 지켜보면 알 수 있을 것이다.
올림픽파크 포레온 홈페이지
http://www.olympicpark-foreon.com
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