삼익비치타운 재건축
남천 삼익비치 재건축 : 부산시 수영구 남천2구역에 위치하는 남천 삼익비치타운은 1979년 준공으로 총 33개동 공급면적 55㎡~174㎡ 총 3,060세대로 구성되어 있으며, GS건설이 시공사로 지하 3층, 지상 25~60층 총 12개동 3,325세대로 재건축이 추진중인 부산 최대 재건축 단지다. 부산 삼익비치아파트 조합은 현재 설계 변경 계획을 진행중으로 기존 12개동을 줄여서 동간격을 더욱 넓히고 전 세대 바다 조망이 가능하기 위함이라고 밝혔는데, 최근 조합원과 일반분양분의 잠정 분양가가 공개되어 큰 이슈가 되고 있다.
| <목차 Content> 1. 고분양가논란 2. 남천자이 3. 아파트시세 4. 향후전망 |
1. 고분양가 논란
| 세부사항 | |
| 사용승인일 | 1979년 10월 |
| 세대수 | 3,060세대(총33개동) |
| 총주차대수 | 3,240대(세대당1.05대) |
| 공급면적 | 55A㎡, 55B㎡, 81A㎡, 81B㎡, 98㎡, 111B㎡, 111A㎡, 116㎡, 138㎡, 156㎡, 174㎡ |
삼익비치타운 조합이 공개한 3.3㎡당 잠정 평균분양가는 조합원 4,500만원 일반분양 4,900만원으로, 조합원 분양 기준 전용 59타입(27평)에 적용하면 12억1600만원, 전용 84타입(38평)은 17억1000만원, 일반분양을 기준으로 하면 전용 59타입 13억2300만원, 전용 84타입은 18억6200만원이다.
2년전 서울 강남구에서 공급된 디에이치 퍼스티어 아이파크나 대치 푸르지오 써밋의 일반분양가는 3.3㎡당 평균 4,750만원, 서초구에서 공급된 르엘 신반포 파크애비뉴, 르엘 신반포 등이 4,850만원이었으니 삼익비치타운의 잠정 일반분양가는 강남 1군브랜드를 넘어서는 수준이다.
여담이지만, 2년전만해도 강남에서 분양했던 모든 단지의 분양가는 3.3㎡당 4750만원, 서초구는 4850만원이었는데, 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 규제를 강화한 이후 입지 및 규모와는 상관없이 똑같은 가격을 매겼기 때문인데 HUG분양가 심사시 분양아파트가 속해있는 자치구 내에서 1년 이내에 분양한 단지가 있으면 그 분양가를 초과할 수 없게 규제를 한 황당한 결과였다.
그렇게 한동안 강남과 서초에서 동일한 분양가가 유지되어 오다가 2021년 6월 서초구 반포동에서 공급된 래미안 원베일리는 HUG가 아닌 분양가상한제를 과감히 선택하면서 3.3㎡당 평균분양가는 5,652만원으로 크게 치솟았는데, 이에 견줘봐도 삼익비치타운의 잠정분양가는 후분양을 고려해도 상당한 수준이란 것을 알 수 있다.
2. 남천자이
작년 12월말 후분양으로 일반분양이 진행된 남천자이의 평균 분양가는 3.3㎡당 3,000만원으로 고분양가 논란에 휩싸였는데, 기준층 최고분양가는 전용 59타입 7억2800만원, 전용 84타입은 13억370만원이었다.
남천자이는 일반공급에서 평균경쟁률 53.77대 1을 기록하며 예상외의 선전을 펼쳤지만, 고분양가 논란과 치솟는 금리 탓에 정당계약과 예비당첨자 추가 계약에서 저조한 성적을 냈다. 그나마 선착순 동호수 추첨에서 계약률 70%를 넘기며 반전을 이뤄내기도 했지만 완판까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상되고 있다.
부산 재건축 시장의 저항선으로 여겨왔던 3.3㎡당 평균분양가 3천만원을 남천자이가 첫 테이프를 끊어냈지만 고전을 면치 못하고 있는 상황에서 5천만원에 육박하는 삼익비치타운의 일반분양가 공개는 충격적인 소식이 아닐 수 없었다.
물론 공사비와 금융비용, 물가 인상 등을 반영하여 추산한 금액이며, 후분양으로 진행되기 때문에 확정된 분양가도 아니다. 그러나 조합 측이 조합원 분양 신청 전 제시한 추가 분담금의 기준 금액이라는 점에서 허황된 수치도 아니니 일부 조합원들은 추가분담금이 7~8억원에 이를 것으로 예상되어 논란과 갈등은 더욱 커질 것으로 보인다.
3. 아파트시세
부산 국평(31~35평기준) 실거래가가 20억원을 넘어선 적이 있는지 아파트 순위분석 사이트에서 2021년 1월부터 2023년 2월까지 검색해봤지만 아직은 없는 듯 하다. 2021년 8월 마린시티자이 34평(41층) 18억3000만원이 최고가였으며, 같은시기에 삼익비치타운 35평(12층)이 17억9500만원에 거래되어 뒤를 이었는데, 삼익비치타운의 잠정 일반분양가가 그대로 유지되어 분양에 성공한다면 국평 20억클럽에 처음으로 이름을 올릴 것으로 예상해 볼 수 있다. 하지만 부동산 경기가 반등에 성공할지 아니면 예상보다 오랜기간 침체기에 머물러 있을지는 누구도 알 수 없다.
부산 해운대구 우동에 위치하는 마린시티자이(2019년/258세대) 전용 84타입은 작년 11월 12억8000만원에 거래되었고, 최근매물은 14억5000만원~19억원선이며, 인접해 있는 해운대두산위브더제니스(2011년/1788세대) 전용 118타입은 올해 1월 15억5000만원에 거래되었다.
부산 수영구 민락동에 위치하는 e편한세상오션테라스4단지(2020년/308세대) 전용 84타입은 작년 12월 14억5000만원에 거래되었으며 최근매물은 8억원~17억원선에 올라와 있다.
<부산 수영구 남천동 아파트 시세(2/7)>
삼익비치타운(1979년/3060세대)
-84㎡ 11억9000만원(23년1월) 최근매물 10억2000만원~16억원
-95㎡ 12억7200만원(23년1월)
남천더샵프레스티지(2022년/975세대)
-84㎡ 최근매물 11억8000만원~14억5000만원
대연힐스테이트푸르지오(2013년/2100세대)
-84㎡ 9억5000만원(23년1월)
남천금호어울림더비치(2019년/421세대)
-84㎡ 8억7000만원(23년1월)
4. 향후전망
아파트 청약에 관심있는 사람이라면 서울 강동구 둔촌동에 위치하는 둔촌주공 재건축단지 올림픽파크 포레온의 이름을 한 번쯤 들어봤을 것이다.
공사가 한차례 중단되고 PF만기를 가까스로 해결하는 등 우여곡절 끝에 일반분양에 나섰지만 계약률 진위여부 및 공개를 둘러싸고 연이어 잡음이 일어나면서 전국적으로 이름을 널리(?) 알리게 되었다.
아무래도 준수한 입지에 총 1만2천여세대 중 일반분양분만 4천세대가 넘는 대규모 재건축 단지이니 작은 것 하나하나 이슈가 되고 있는데 현재 올림픽파크 포레온은 정당계약을 마치고 예비당첨자들을 대상으로 2월 6일까지 서류제출기간이 종료되었으며, 7일부터는 특별공급 예비입주자, 8일부터 13일까지는 일반공급 예비입주자들을 대상으로 동호수 추첨 및 계약이 진행된다.
예비당첨자에서도 물량이 소화가 되지 않으면 3월경 무순위청약이 진행될 예정인데, 정부는 앞으로 무순위 청약자격에서 거주지 제한을 삭제하고 유주택자도 청약이 가능하도록 한다고 발표하여 올림픽파크 포레온은 수혜를 받게될 예정이다. 해당 규정이 시행되면 이르면 다음달부터는 전국에서 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있어 시간은 다소 걸리겠지만 대부분의 잔여물량은 소화될 것으로 전망된다.
삼익비치타운도 올림픽파크 포레온과 비슷한 흐름을 보이지 않을까?
해당 지역에서 5천만원에 육박하는 분양가를 소화해내기란 쉽지 않을 것이고 전국 단위의 무순위 청약을 통해서 천천히 완판을 하면 된다는 전략을 세울 수 있게 되었기 때문이다. 다만 관련 부동산 정책이 후분양 완료시까지 계속 유지되어야 하는 리스크는 안고가야만 하니 부담스러울 따름이다.
조합원들 입장에서 수백대 일의 경쟁률은 큰 의미가 없으며 계약률이 중요하다.
요즘같은 부동산 하락기에 더더욱 외면받는 청약시장에서는 주변시세 대비 확연하게 저렴한 분양가가 아니라면 참패를 당하기 일쑤인데, 계약률은 본 청약에서 6~70%, 예비당첨자를 통해 1~20% 그리고 나머지 잔여세대는 무순위나 선착순 동호수 추첨을 통해 천천히 완판하는 것이 최상의 시나리오라고 생각한다.
언급한 것처럼 삼익비치타운 조합은 설계 변경을 통해 12개동을 8~10개 동으로 줄이며 동간격을 넓혀 쾌적함을 더욱 확보함과 동시에 전 세대가 바다 조망권을 확보할 수 있도록 계획하고 있다. 고분양가 논란 덕분에 삼익비치타운은 결과적으로 전국구 홍보가 되었는데, 입지는 두말할 것도 없기 때문에 최고의 단지로 완성해낸다면 무순위 청약에서 서울 거주자들이 부산 청약에 몰리는 기현상을 볼 수 있지 않을까?
부동산 정책이 손바닥 뒤집듯 언제 바뀔 줄 모르니 주저할 수는 있지만 판이 깔렸으니 관심있고 여력있는 사람들은 언제나처럼 조용히 움직일 것이다. 입지가 좋지 않은데 분양가까지 높으면 외면받는 것은 당연한 일이지만, 입지는 최상인데 분양가가 높다면 되려 희소성으로 인식되어 소유하고 싶은 욕구를 들끓게 만든다고 하니 참으로 묘한 일이 아닐 수 없다.
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