전월세 금지법 지역 주요내용 및 수도권 규제 피한 마지막 분양단지

전월세 금지법

2월 19일부터 입주자 모집공고를 진행하는 수도권 내의 분양가 상한제 적용 아파트에 대해 의무거주기간(2년~최대5년)이 적용되는 소위 '전월세 금지법'이라 불리는 주택법 시행령 개정안이 국무회의를 통과하였다. 

공공에서 분양한 택지에서 공급되는 아파트는 3년~5년, 민간택지에서 분양되는 아파트에서는 조합원분을 제외하고 2년~3년 동안 전,월세 물량이 공급될 수 없기 때문에 금번 주택법 시행령 개정안을 두고 전월세 금지법이라고 부르게 된 것이다. 이로써 자금이 부족한 예비입주자가 바로 입주하지 않고 전세 보증금으로 부족한 자금을 충당한 후 잔금 등을 치르고 몇 년후에 입주하던 방법을 통한 내 집 마련이 앞으로는 불가능하게 되었다.

그동안에는 신축 아파트가 들어설 경우 일시적으로 전월세 물량이 풀리면서 인근 지역의 임대차 부동산 시장이 안정되는 모습을 보여왔는데, 이번 시행령으로 수분양자가 거주의무를 지키기 위해 전월세를 놓지 못하게 되면 앞으로는 이런 효과조차 기대하기 어렵게 되어 전세난은 더욱 커져갈 것으로 우려된다.

국토부에서는 분양가 상한제 주택을 분양받은 무주택자가 거주했던 기존 전월세 임대주택이 다시 시장으로 나와 공급되기 때문에 전체 임대주택의 총량에는 변화가 없고 전세 시장도 큰 영향을 받지는 않을 것이라 전망했다.
또한 수분양자가 입주하게 되는 2024년~25년에는 3기 신도시를 포함 최근 2.4대책까지 정부가 계획한 공급확대 정책이 병행됨에 따라서 충분한 물량이 공급될 것이라 덧붙였다.

하지만 최근 2.4대책과 더불어 실거주의무 강화 등의 정책들은 전세시장을 더욱 불안하게 만드는 요인이 되며 국토부가 언급한 임대주택 총량도 모든 상황 모든지역에 적용되지는 않는다. 
강남과 같이 엄연히 수요가 몰리는 지역이 따로 있는데 이 곳에 원활한 공급이 이뤄지지 않으면 전월세 총량같은 개념은 아무 짝에도 쓸모가 없기 때문이다. 
예를 들어, 강남 신축 아파트가 들어서면서 보통 100가구의 전세물량이 나오다가 갑자기 10가구로 줄어든다면 다른 지역에 물량이 제 아무리 나온다해도 해당 지역은 전보다 90% 감소된 것이기 때문이다.

그나마 다행인 것은 거주의무 예외사유를 다양하게 규정하고 있다는 점인데, 분양가 상한제 적용주택을 공급받은 수분양자가 해당 주택의 거주의무기간 중에 근무, 생업, 취학, 질병치료 등의 목적을 위해 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 등의 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외사유로 정했다.

금번 시행령 개정안은 주변시세 보다 저렴하게 공급되는 분양가 상한제 적용주택에 대한 투기수요를 원천적으로 봉쇄하고 실수요자 중심으로 공급하기 위한 특단의 조치임에는 분명하다. 실거주자에게 저렴한 주택을 공급하는 분상제의 제도적 정책적 취지를 감안한다면 부득이하게 거주의무기간 도입이 필요한 것도 사실이기 때문에 섣불리 예단하기 보다는 한동안 추이를 지켜보는 것이 좋을 듯 싶다.

 

고덕강일 제일풍경채

2021/02/19 - 고덕강일 제일풍경채 평면도 계약면적 비교 vs 힐스테이트 리슈빌 강일

고덕강일 제일풍경채 평면도 계약면적 비교 vs 힐스테이트 리슈빌 강일

 

자양 하늘채 베르

2021/02/18 - 자양 하늘채 베르 분양가 아파트 주변시세 입지전망분석

자양 하늘채 베르 분양가 아파트 주변시세 입지전망분석

 

	모집공고일	청약기간	당첨자발표일
고덕강일 제일풍경채	2021.2.18	2021.3.3~3.5	2021.3.12
자양 하늘채 베르	2021.2.18	2021.3.2~3.5	2021.3.11

전월세금지법은 2월 19일 이후 입주자 모집을 신청하면 곧바로 적용되는데, 강동구 고덕동 고덕강일 제일풍경채와 광진구 자양동 자양 하늘채 베르가 규제 하루 전인 18일 입주자 모집 공고를 내면서 의무거주기간이 없는 서울의 마지막 분양이 되어 큰 인기가 예상된다. 

 

 

주택법 시행령 개정안 주요 내용

1) 주택조합 총회의 조합원 직접 출석에 대한 예외
ㅇ 감염병 예방을 위하여 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 해당 주택건설대지가 위치한 지역에 내려진 경우
- 주택조합 조합원이 총회 의결에 일정 비율 직접 출석해야 하는 요건의 예외를 인정하여 그 기간에는 전자적 방법으로 총회를 개최하여 의결권을 행사할 수 있도록 개선하였다.

2) 분양가상한제 적용주택 제외요건
ㅇ 소규모 정비사업을 활성화하기 위해 LH 또는 지방공사가 정비구역 면적이 2만 제곱미터 미만이거나 전체 세대수가 200세대 미만인 정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행자로 참여하고, 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설하는 경우 분양가상한제 적용대상에서 제외하도록 하였다.

3) 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간
ㅇ 주변시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 공급되도록 하기 위해
- 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간을 아래 표와 같이 정하였다.

 

구분	분양가격	거주의무기간
공공택지에서 건설·공급되는 주택	인근지역 주택매매가격의 80%미만	5년
	인근지역 주택매매가격의 80%~100%	3년
민간택지에서 건설·공급되는 주택	인근지역 주택매매가격의 80%미만	3년
	인근지역 주택매매가격의 80%~100%	2년

 

4) 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무 예외사유
ㅇ 분양가상한제 적용주택을 공급받은 사람이 해당 주택의 거주의무기간 중 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 등의 부득이한 사유가 있는 경우로서 LH 등의 확인을 받은 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 보도록 하는 거주의무 예외사유를 정하였다.

5) 행복도시 이전기관 종사자에게 특별공급하는 주택의 전매제한 강화
ㅇ 행정중심복합도시 이전기관 종사자가 특별공급받은 주택의 전매에 따른 시세차익을 차단하고 실수요자 위주로 공급하기 위해
- 행정중심복합도시 이전기관 등에 종사하는 사람에게 특별공급한 경우 해당 주택의 전매제한기간을 투기과열지구는 5년에서 8년으로, 투기과열지구 외의 지역은 3년에서 5년으로 강화하였다.

 

재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 개정안 주요내용

국토부는 금번 주택법 시행령 개정을 통해 수도권 분양가 상한제 적용주택에 대한 투기수요가 차단되고 실수요자 중심으로 주택이 공급되고 행정중심복합도시 이전기관 종사자의 전매에 따른 시세차익이 방지될 것으로 기대한다고 밝혔다.

1) 공시가격 현실화율을 반영한 개시시점 주택가액 조정방법 규정
ㅇ 작년 6월 17일 관계부처 합동으로 발표한 「주택시장 안정을 위한 관리방안」의 ‘재건축부담금 규제 개선’ 후속조치로,
- 공시가격 현실화정책에 따라 재건축부담금이 높게 산정되는 문제를 해소하기 위해 종료시점 공시율을 개시시점 주택가액 산정시 동일하게 적용할 수 있도록 계산방법을 정하였다.

2) 한국부동산원의 검증지원 절차 마련
ㅇ 시장․군수․구청장은 재건축부담금 예정액 통지, 결정․부과를 위해 필요한 경우 한국부동산원에 검증을 의뢰할 수 있고,
- 한국부동산원은 주택가액, 개발비용 등이 적정하게 산정되었는지 검증하고, 조사․검증에 필요한 경우 외부전문가로 구성된 심사단 또는 자문위원회를 구성․운영할 수 있도록 하여 공정성을 확보할 수 있도록 하였다.

국토부는 금번 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 개정안을 통해서 공시가격 현실화에 따라 재건축부담금이 과도하게 부과되지 않도록 하고, 한국부동산원의 검증지원 절차를 마련함에 따라 지자체와 재건축 조합의 정확한 재건축부담금 산정에 도움이 될 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.

<재건축부담금 산정방식>
◆ 재건축부담금 =〔종료시점 주택가액 - (조정된 개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율

조합원 1인당 평균이익	부과율 및 부담금 산식
3천만원 초과～5천만원 이하	3천만원 초과금액의 10% × 조합원수
5천만원 초과～7천만원 이하	(200만원 + 5천만원 초과금액의 20%) × 조합원수
7천만원 초과～9천만원 이하	(600만원 + 7천만원을 초과금액의 30%) × 조합원수
9천만원초과～1억1천만원이하	(1,200만원 + 9천만원 초과금액의 40%) × 조합원수
1억1천만원 초과	(2,000만원 + 1억1천만원 초과금액의 50%) × 조합원수