은마아파트 재건축 전세 매매현황 대치동 아파트시세 향후일정은?

대치 은마아파트 재건축

대치 은마아파트 : 얼마전 부산 최대 재건축 대장주인 삼익비치타운의 3.3㎡당 잠정 평균 일반분양가가 4,900만원으로 알려지면서 화제가 되었는데, 일반분양 기준으로 하면 전용 84타입의 가격이 무려 18억6200만원으로 추정되었기 때문이었다. 그런데 우연의 일치인지 부산의 은마아파트라 불리는 삼익비치타운의 추정분양가가 공개된지 얼마되지 않아 
강남구 대치동에 위치하는 은마아파트가 정비구역으로 지정되고 지구단위계획 지형도면 등을 확정 고시했다는 소식과 함께 일반분양가 추정액이 3.3㎡당 무려 7,700만원으로 전해졌다.
은마아파트의 금번 추정분양가는 불과 2년여전 서울 강남구와 서초구의 일반분양가 4천만원 후반대, 2021년 6월 서초구 반포동에서 공급된 래미안 원베일리의 평균분양가 5,652만원을 훨씬 상회하는 가격이다. 

 

<목차 Content> 1. 단지개요 2. 대치동 시세 3. 향후일정

 

1. 단지개요

은마아파트	세부사항
위치	서울시 강남구 대치동 316
공급면적	101㎡,115㎡
사용승인일	1979년
세대수	4,424세대 총28개동
총주차대수	3,021대 (세대당 0.68대)
용적률/건폐율	204%/20%

서울시는 16일 은마아파트 일대를 정비구역으로 지정하고 지구단위계획 지형도면 등을 확정 고시했는데, 현재 28개동, 4,424가구에서 총 33개동, 5,778가구 규모로 재건축될 예정이며, 임대분을 제외하면 실제 분양 물량은 670여가구 내외가 될 것이라고 한다.  

또한 은마아파트의 추정 종전가액은 전용면적 76㎡가 19억원, 84㎡는 22억원으로 고시되었는데 종전가액은 개발이 예상되면서 오른 가격을 제외한 현재 가치를 감정평가한 금액이다. 이 경우 현재 전용 76㎡ 소유주가 전용 84㎡를 분양받으면 4억2천여만원이 필요하고, 109㎡를 분양받게되면 최대 7억7천만원가량의 추가 분담금을 떠안아야만 한다. 

 

은마아파트 (추정환급/분담)	기존 전용76㎡	기존 전용84㎡
전용 59㎡	1억5421만원 (환급)	4억5562만원 (환급)
전용 84㎡	4억1988만원	1억1847만원
전용 91㎡	5억1961만원	2억1820만원
전용 99㎡	6억9238만원	3억9098만원
전용 109㎡	7억7654만원	4억7513만원

※ 향후 분양시 전용 59타입(환급금)을 제외한 나머지 타입은 추가분담금.

 

 

	3.3㎡ 평균분양가	전용84㎡
은마아파트	7,700만원(추정)	21.5억원(실거래) 26억원(추정)
래미안 원베일리	5,652만원	(매물호가) 30.8억원~45억원
부산삼익비치타운	4,900만원(추정)	18.6억원(추정)
올림픽파크 포레온	3,829만원	(분양최고가) 13.2억원

다만 분담금 액수는 단순 추정치이며 향후 사업이 진행되면서 변동될 전망이다. 
은마아파트의 재건축 일반분양가 추정액 3.3㎡당 7,700만원은 역대 재건축 단지 중 최고 분양가로 기록되었던 서초구 반포동 래미안 원베일리 대비 약 2천만원 높게 측정된 금액이며, 일반분양가가 이대로 확정된다면 전용면적 84㎡ 분양가는 약 26억원, 전용 59㎡ 분양가는 약 19억원이 된다. 

 

2. 대치동 아파트시세

은마31평 실거래가

은마31평 매매

 

은마34평 실거래가

은마34평 매매

대치 은마아파트 전용 76㎡(31평)은 올해 1월 총 3건의 거래가 있었으며, 1월 3일 18억6000만원(12층)이 최고가였으며, 가장 최근인 1월 16일에는 17억 9500만원(2층)에 실거래 등재되었다. 
전용 84㎡(34평)타입은 올해 1월 1건의 거래가 있었으며, 1월 19일에 21억5000만원(3층)에 매매되었다. 
참고로, 은마아파트 역대 최고가는 2021년 11월 전용 76㎡(31평)타입이 26억3500만원, 전용 84㎡(34평)타입은 28억2000만원이었다.

 

 

	전세가(2월)
76㎡	4억6,500(16일,7층) 4억8,000(14일,2층) 5억(13일,7층) 4억7,000(10일,14층) 4억4,100(8일,6층) 3억5,000(7일,14층) 5억5,000(6일,7층) 4억8,000(4일,6층) 5억1,818(3일,8층) 4억5,000(3일,12층) 4억9,000(2일,8층) 6억1,000(2일,4층) 6억1,000(2일,4층) 5억(1일,10층)
84㎡	4억7,000(10일,1층) 5억4,000(10일,4층) 4억4,000(8일,7층) 4억5,000(8일,2층) 6억6,000(4일,2층)

은마31평 전세

은마34평 전세

은마아파트 전세의 경우 전용 76㎡은 2월 16일 7층 매물이 4억6500만원, 전용 84㎡은 2월 10일 1층 매물이 4억7000만원에 거래 완료되었으며, 대략 4억원 중반에서 5억원 초중반대에 거래되고 있다. 

 

 

은마(1979년/4424세대)
-76㎡ 18억6000만원(23년1월)
-84㎡ 21억5000만원(23년1월)

 

래미안대치팰리스1단지(2015년/1278세대)
-84㎡ 33억원(22년4월) 최근매물 28억5000만원~33억원

르엘대치(2021년/273세대)
-84㎡ 최근매물 28억원

강남센트럴아이파크(2022년/499세대)
-84㎡ 29억원(22년12월)

디에이치자이개포(2021년/1996세대)
-84㎡ 15억원(22년8월) 최근매물 27억원~31억원

디에이치포레센트(2021년/184세대)
-84㎡ 최근매물 25억5000만원~32억5000만원

개포자이프레지던스(2023년/3월/3375세대)
-84㎡ 최근매물 23억원~32억원

서초구 반포동, 잠원동 아파트시세

아크로리버파크(2016년/1612세대)
-84㎡ 41억원(22년5월) 최근매물 34억원~48억원

 

아크로리버뷰신반포(2018년/595세대)
-78㎡ 40억5000만원(22년7월) 최근매물 35억원~42억원
-84㎡ 최근매물 35억원~45억원

 

래미안원베일리(2023년8월/2990세대)
-84㎡ 최근매물 30억8000만원~40억원

 

3. 향후일정

올림픽파크 포레온

서울 강동구 둔촌동에 위치하는 둔촌주공(올림픽파크 포레온)아파트는 2003년 재건축 추진위원회 설립 인가 후 2006년 11월에 정비구역으로 지정되었고 2009년 12월이 되어서야 조합설립 인가를 받았다. 

2010년 9월경 현대건설 컨소시엄으로 시공사 선정을 할 때만 해도 둔촌주공아파트의 사업추진 예상 일정은 2011년말 사업시행인가, 2012년 상반기 관리처분인가, 2013년초 이주 및 철거완료, 2013년 중순경 착공, 2015년 준공 및 입주를 계획하고 있었다. 그런데, 시공사 선정과정에서의 잡음과 종상향 갈등, 조합장 배임비리 의혹 등의 문제가 연이어 불거지면서 약 2년여의 시간을 허비하게 되었다.

그렇게 2013년 하반기, 둔촌주공아파트는 관리처분계획인가 신청을 앞두고 건축심의 접수를 진행중이었다.(재건축 건축심의 조건부 통과 2014년 5월경) 
당시 조정된 사업일정으로는 2014년말에 관리처분인가 신청, 2015년 중순에 사업시행인가를 완료함과 동시에 입주민 이주개시를 목표로 하고 있었는데, 또다시 복합적인 문제들이 불거지면서 2년여가 지연되어 결국 관리처분계획인가는 2017년 5월에 확정되었으며, 같은해 7월부터 조합원들의 이주가 시작되었고, 2019년 12월에 이르러서야 철거완료 후 착공이 진행되었다. 물론 이 과정에서도 설계변경 및 미 이주자 명도소송 등으로 조금씩 일정지연이 발생하였고, 석면 논란까지 터지면서 무려 14개월을 표류하기도 했다.

그리고 2022년 4월 재건축 사업 공사 중단이라는 초유의 사태가 벌어지면서 최악의 경우 부도가 날 뻔 했지만 대마불사가 통했는지 우여곡절 끝에 일반분양을 마치게 되면서 주력평형인 59타입과 84타입이 예당을 통해 완판되면서 전체계약률 85%를 이뤄냈다. 그러나 최초 2023년 8월로 예정되었던 입주시기는 2025년 1월로 무려 1년 5개월여가 지연되었고, 환급금을 예상했던 조합원들은 평균 1억원이 넘는 분담금을 감내하게 되었다.

 

올림픽선수촌아파트

물론 둔촌주공과 같이 미니신도시급 재건축이 아닌 중소규모의 재건축 현장에서는 이보다 빨리 사업진행이 되고 있지만, 은마아파트와 올림픽선수촌아파트와 같이 대규모 사업장에서는 어느 과정 하나라도 문제가 생기면 적게는 수개월부터 1~2년이라는 시간이 눈 깜짝할 사이에 사라져버리는 불확실성을 감수해야만 하는 어려움이 있다. 

 

은마아파트 재건축 추진위는 도정법 개정안에 따라 구청의 추정분담금 검증 절차를 마무리 한 후, 올해 하반기 조합설립 인가를 받고 2025년 7월경 이주 시작을 목표로 하고 있다. 다만 앞으로 남은 과제는 산적해 있는데, 조합 설립과 시공사 선정, 사업시행인가 등 굵직한 재건축 일정 뿐만 아니라 은마의 경우 상가를 포함한 아파트 단지 전체가 하나의 정비구역으로 묶여 있기 때문에 별도의 조합을 설립하는 것은 불가능하여 아파트 주민과 상가 소유주 사이의 이해관계를 조정하는 과정에서 상당한 진통이 예상되기 때문에 향후 설립되는 조합은 강력한 역량을 발휘해야만 한다.